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¿Cuánto pagan realmente los propietarios no residentes de inmuebles en Marbella en el Modelo 210 en 2026?

La mayoría de los propietarios internacionales de inmuebles en Marbella compran la vivienda, formalizan la compra ante notario y, a continuación, descubren que España exige una declaración de la renta anual, independientemente de si la propiedad está alquilada o no. El formulario correspondiente es el Modelo 210, la declaración de la renta para no residentes en España, y se aplica a todos los no residentes con una propiedad en España, independientemente de su nacionalidad, del tiempo que pasen en el país o de si la vivienda genera ingresos. Las cantidades no son elevadas para la mayoría de los propietarios. Sin embargo, el coste administrativo de cometer un error se acumula rápidamente, y sigue siendo la obligación recurrente más ignorada por los propietarios extranjeros de viviendas en la Milla de Oro, en Sierra Blanca y en toda Nueva Andalucía.

Este artículo expone lo que realmente paga en 2026 un propietario no residente de una vivienda en Marbella y cómo funciona el cálculo para una segunda vivienda no alquilada. También aborda los cambios que se producen cuando la vivienda se alquila, la periodicidad de presentación que espera Hacienda y los plazos prácticos que suelen pillar desprevenidos a los nuevos propietarios en su primer año completo de propiedad.

La norma de los ingresos imputados para segundas residencias no utilizadas

La legislación fiscal española trata la vivienda vacacional de un no residente como si generara unos ingresos por alquiler teóricos, incluso cuando la propiedad está desocupada. La cifra de base es el valor catastral de la propiedad, que se puede consultar por referencia catastral en el portal público del Catastro. Para la mayoría de las viviendas de Marbella cuyo valor catastral se ha revisado en la última década, la renta imputada se fija en el 1,1 % de dicho valor catastral al año. A las propiedades que siguen el ciclo de valoración anterior se les aplica un 2 %. El tipo impositivo para no residentes que se aplica a esa renta imputada es del 19 % para los residentes de los Estados de la UE y del EEE, y del 24 % para el resto, incluidos los propietarios del Reino Unido desde 2021.

Un ejemplo práctico aclara la magnitud. Una villa en Sierra Blanca con un valor catastral de 1,8 millones de euros en el ciclo moderno genera una base imputada de 19 800 euros. Un propietario británico paga el 24 % de esa cantidad, lo que supone 4 752 euros por año natural. La misma propiedad en manos de un residente alemán paga 3 762 euros. No se trata de cifras catastróficas frente a un activo de varios millones de euros, pero no son opcionales, y la Agencia Tributaria ha reforzado su cotejo de datos con el Catastro y con los proveedores de servicios públicos desde 2024.

¿Qué cambia cuando la propiedad se alquila?

Si la propiedad se alquila, aunque sea solo durante parte del año, el cálculo de los ingresos imputados solo se aplica a los meses en los que la propiedad estuvo vacía y a disposición del propietario. Los meses en los que estuvo realmente alquilada se gravan sobre los ingresos reales por alquiler percibidos. Los residentes de la UE y del EEE pueden deducir gastos legítimos de esos ingresos por alquiler, incluyendo gastos de comunidad, IBI, seguros, intereses hipotecarios, mantenimiento y una deducción proporcional por amortización. Los residentes no comunitarios, incluidos los propietarios del Reino Unido y EE. UU., no pueden deducir ningún gasto. Pagan el 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler.

La diferencia entre los dos regímenes es significativa. Un propietario francés que alquila un apartamento en Nueva Andalucía por 60 000 euros al año, con 18 000 euros de gastos deducibles, paga el 19 % de los 42 000 euros netos, lo que supone 7980 euros. Un propietario británico de la misma propiedad paga el 24 % de los 60 000 euros totales, lo que supone 14 400 euros, casi el doble. Esta es una de las consecuencias prácticas de la situación fiscal tras el Brexit que el mercado de segunda mano ha ido incorporando gradualmente a las expectativas de los vendedores sobre las carteras de alquiler.

El ritmo de presentación de declaraciones y la trampa del primer año

El calendario de presentación de declaraciones es lo que suele pillar en un aprieto a los nuevos propietarios. Los ingresos imputados de una propiedad sin alquilar se declaran anualmente, y la declaración del año natural anterior debe presentarse antes del 31 de diciembre del año siguiente. Los ingresos por alquiler, por el contrario, se declaran ahora anualmente para el conjunto del año natural, debiéndose presentar la declaración entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente. Se trata de un cambio respecto al ritmo trimestral que se aplicaba hasta el ejercicio fiscal de 2023 inclusive, y esta simplificación es uno de los pocos ámbitos en los que la carga administrativa para los propietarios no residentes se ha aligerado recientemente. Por lo tanto, un comprador que formalice la compra de una villa en Marbella en mayo de 2026 y alquile la propiedad durante el verano deberá presentar un único Modelo 210 de alquiler antes del 20 de enero de 2027, que cubra los meses de alquiler, y una declaración separada de ingresos imputados antes del 31 de diciembre de 2027, que cubra la parte no alquilada de 2026.

Las sanciones por presentación tardía, según el régimen de recargos vigente, comienzan en el 1 % del impuesto adeudado, con un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, con un límite máximo del 15 % una vez transcurridos más de doce meses, momento en el que también comienzan a devengarse intereses de demora. Estos recargos voluntarios solo se aplican si el propietario presenta la declaración antes de que Hacienda inicie un procedimiento. Una vez que la autoridad fiscal inicia una inspección o liquidación, el régimen sancionador pasa a una escala distinta que comienza en el 50 % del impuesto impagado y puede ascender hasta el 150 % dependiendo de la intencionalidad y la gravedad. La mayoría de las firmas consolidadas de Marbella cobran entre 150 y 400 euros por cada presentación del Modelo 210, lo que supone una prima modesta frente al riesgo de una corrección unilateral por parte de Hacienda utilizando cifras estimadas.

El impuesto sobre el patrimonio, el IBI y cómo encaja el Modelo 210 en el panorama general

El Modelo 210 se suma a otros dos impuestos inmobiliarios recurrentes que cualquier propietario en Marbella debe tener en cuenta. El IBI es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que el Ayuntamiento de Marbella factura anualmente sobre el valor catastral, y que suele oscilar entre el 0,4 % y el 1,1 % dependiendo del tramo. El Impuesto sobre el Patrimonio es el impuesto regional español sobre el patrimonio, y Andalucía aplica una deducción del 100 % que elimina la obligación regional tanto para residentes como para no residentes que posean activos situados en España en la región. La carga en el extremo superior proviene, en cambio, del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que se aplica en paralelo y grava los activos netos superiores a 3 millones de euros por propietario. Introducido a finales de 2022 como medida temporal, se ha prorrogado cada año desde entonces y sigue en vigor para 2026.

En el caso de una pareja que posea conjuntamente una villa en Marbella de 4 millones de euros, cada propietario posee 2 millones en activos en España. Por debajo del umbral de 3 millones del Impuesto de Solidaridad por propietario, la obligación fiscal nacional vigente es nula, y la bonificación andaluza anula la factura del Patrimonio regional sobre los mismos activos. La situación cambia cuando el patrimonio neto situado en España de un solo propietario supera los 3 millones de euros, momento en el que se aplican los tramos del Impuesto de Solidaridad, que van del 1,7 % hasta el 3,5 % en el tramo superior. Una planificación adecuada suele implicar cómo se mantiene la propiedad, ya sea a través de personas físicas, una SL española o una sociedad no residente, y la respuesta depende de la situación patrimonial general del comprador más que de las particularidades de Marbella. Las páginas de la Junta de Andalucía sobre el impuesto sobre el patrimonio exponen el marco actual del Impuesto sobre el Patrimonio y su interacción con el Impuesto de Solidaridad nacional.

Aspectos prácticos para los propietarios que compren en 2026

Una vez establecido, el trámite administrativo es mecánico. Todo propietario no residente necesita un NIE, que se obtiene como parte del proceso de compra. Una cuenta bancaria en España es útil, pero no estrictamente necesaria para la presentación en sí, ya que el Modelo 210 puede pagarse mediante domiciliación bancaria SEPA desde cualquier cuenta de la UE, o con tarjeta en el portal de la Agencia Tributaria. La mayoría de los propietarios delegan las presentaciones periódicas a su gestor o a la empresa que gestionó la compra, y por lo general sugerimos que esto se organice en la misma semana de la formalización, para que la primera declaración quede programada en lugar de improvisarse.

Hemos detallado todo el proceso de compra en un artículo aparte sobre el proceso paso a paso para no residentes, y el contexto más amplio de los errores comunes en materia legal y fiscal para los compradores de 2026 aborda las suposiciones que suelen sorprender a los propietarios durante su primer año de propiedad. Considere el Modelo 210 como parte de los gastos de mantenimiento de la propiedad, junto con el IBI, los gastos de comunidad y el seguro. Si se hace en este orden, la situación fiscal anual de una vivienda en Marbella es sencilla, y las únicas sorpresas suelen venir de los propietarios que lo dejaron para cuando Hacienda lo solicitara.