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Was nicht ansässige Eigentümer von Immobilien in Marbella im Jahr 2026 tatsächlich für das Formular Modelo 210 zahlen

Die meisten internationalen Eigentümer von Immobilien in Marbella kaufen das Haus, wickeln den Notartermin ab und stellen dann fest, dass Spanien eine jährliche Steuererklärung erwartet, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Das Formular ist das Modelo 210, die spanische Einkommensteuererklärung für Nichtansässige, und es gilt für jeden Nichtansässigen mit einer Immobilie in Spanien, unabhängig von der Nationalität, der Aufenthaltsdauer im Land oder davon, ob die Immobilie Einkünfte erzielt. Für die meisten Eigentümer sind die Beträge nicht hoch. Die Verwaltungskosten bei Fehlern summieren sich jedoch schnell, und es bleibt die am häufigsten übersehene laufende Verpflichtung für ausländische Eigentümer von Immobilien an der Golden Mile, in Sierra Blanca und in ganz Nueva Andalucía.

Dieser Artikel erläutert, was ein nicht ansässiger Eigentümer einer Immobilie in Marbella im Jahr 2026 tatsächlich zahlt und wie die Berechnung für eine nicht vermietete Zweitwohnung funktioniert. Er behandelt auch, was sich ändert, wenn die Immobilie vermietet wird, welche Einreichungsfristen die Hacienda erwartet und welche praktischen Fristen neue Eigentümer in ihrem ersten vollen Jahr als Eigentümer überraschen können.

Die Regelung zum fiktiven Einkommen für ungenutzte Zweitwohnsitze

Das spanische Steuerrecht behandelt die Ferienimmobilie eines Nichtansässigen so, als würde sie ein fiktives Mieteinkommen erzielen, selbst wenn die Immobilie leer steht. Die Basis bildet der Katasterwert der Immobilie, den Sie anhand der Referencia Catastral auf dem öffentlichen Katasterportal nachschlagen können. Für die meisten Immobilien in Marbella, deren Katasterwert in den letzten zehn Jahren neu bewertet wurde, beträgt das fiktive Einkommen 1,1 Prozent dieses Katasterwerts pro Jahr. Für Immobilien, die dem älteren Bewertungszyklus unterliegen, gelten 2 Prozent. Der auf dieses fiktive Einkommen angewandte Steuersatz für Nichtansässige beträgt 19 Prozent für Einwohner von EU- und EWR-Staaten und 24 Prozent für alle anderen, einschließlich britischer Eigentümer seit 2021.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das Ausmaß. Eine Villa in Sierra Blanca mit einem Katasterwert von 1,8 Millionen Euro nach dem modernen Bewertungszyklus ergibt eine fiktive Bemessungsgrundlage von 19.800 Euro. Ein britischer Eigentümer zahlt 24 Prozent davon, was für das Kalenderjahr 4.752 Euro ergibt. Für dieselbe Immobilie zahlt ein in Deutschland ansässiger Eigentümer 3.762 Euro. Das sind keine katastrophalen Zahlen angesichts eines Vermögens von mehreren Millionen Euro, aber sie sind nicht optional, und die Agencia Tributaria hat seit 2024 ihren Datenabgleich mit dem Katasteramt und den Versorgungsunternehmen verschärft.

Was ändert sich, wenn die Immobilie vermietet wird

Wenn die Immobilie vermietet ist, selbst wenn es nur für einen Teil des Jahres ist, gilt die Berechnung des fiktiven Einkommens nur für die Monate, in denen die Immobilie leer stand und dem Eigentümer zur Verfügung stand. Die Monate, in denen sie tatsächlich vermietet war, werden auf der Grundlage der tatsächlich erzielten Mieteinnahmen besteuert. EU- und EWR-Bürger können berechtigte Ausgaben von diesen Mieteinnahmen abziehen, darunter Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten und eine anteilige Abschreibung. Nicht-EU-Bürger, einschließlich Eigentümer aus Großbritannien und den USA, können keine Ausgaben abziehen. Sie zahlen 24 Prozent auf die Bruttomieteinnahmen.

Der Unterschied zwischen den beiden Regelungen ist erheblich. Ein französischer Eigentümer, der eine Wohnung in Nueva Andalucia für 60.000 Euro jährlich vermietet und 18.000 Euro an abzugsfähigen Ausgaben hat, zahlt 19 Prozent der 42.000 Euro Nettoeinkommen, was 7.980 Euro ergibt. Ein britischer Eigentümer derselben Immobilie zahlt 24 Prozent der vollen 60.000 Euro, was 14.400 Euro ergibt – fast das Doppelte. Dies ist eine der praktischen Konsequenzen des Steuerstatus nach dem Brexit, die der Wiederverkaufsmarkt nach und nach in die Erwartungen der Verkäufer hinsichtlich vermieteter Immobilienportfolios eingepreist hat.

Abgabetermin und die Falle im ersten Jahr

Der Abgabekalender ist der Punkt, an dem neue Eigentümer am häufigsten ins Straucheln geraten. Der fiktive Ertrag einer nicht vermieteten Immobilie wird jährlich angegeben, wobei die Steuererklärung für das vorangegangene Kalenderjahr bis zum 31. Dezember des Folgejahres fällig ist. Mieteinnahmen hingegen werden nun jährlich für das gesamte Kalenderjahr angegeben, wobei die Steuererklärung zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres fällig ist. Dies ist eine Änderung gegenüber dem vierteljährlichen Rhythmus, der bis einschließlich des Steuerjahres 2023 galt, und die Vereinfachung ist einer der wenigen Bereiche, in denen sich der Verwaltungsaufwand für nicht ansässige Vermieter in letzter Zeit verringert hat. Ein Käufer, der im Mai 2026 den Kauf einer Villa in Marbella abschließt und die Immobilie über den Sommer vermietet, muss daher bis zum 20. Januar 2027 eine einzige Mietsteuererklärung (Modelo 210) für die Vermietungsmonate einreichen und bis zum 31. Dezember 2027 eine separate Steuererklärung für fiktives Einkommen für den nicht vermieteten Teil des Jahres 2026.

Die Strafen für verspätete Einreichung beginnen nach der derzeitigen Regelung bei 1 Prozent der fälligen Steuer, wobei für jeden vollen Monat der Verspätung ein weiteres Prozent hinzukommt, begrenzt auf 15 Prozent, sobald mehr als zwölf Monate verstrichen sind; ab diesem Zeitpunkt fallen zudem Verzugszinsen an. Diese freiwilligen Zuschläge gelten nur, wenn der Eigentümer die Erklärung einreicht, bevor die Hacienda ein Verfahren einleitet. Sobald die Steuerbehörde eine Prüfung oder Festsetzung einleitet, greift eine separate Strafregelung, die bei 50 Prozent der ausstehenden Steuer beginnt und je nach Vorsatz und Schweregrad auf bis zu 150 Prozent ansteigen kann. Die meisten etablierten Kanzleien in Marbella berechnen zwischen 150 und 400 Euro pro Modelo-210-Einreichung, was angesichts des Risikos einer einseitigen Korrektur durch die Hacienda anhand von Schätzwerten eine moderate Prämie darstellt.

Vermögenssteuer, IBI und wie sich das Modelo 210 in das Gesamtbild einfügt

Das Modelo 210 steht neben zwei weiteren wiederkehrenden Immobiliensteuern, die jeder Eigentümer in Marbella einplanen muss. IBI ist die kommunale Grundsteuer, die jährlich vom Rathaus Marbella auf den Katasterwert erhoben wird und je nach Steuerklasse in der Regel zwischen 0,4 und 1,1 Prozent liegt. Patrimonio ist die spanische regionale Vermögenssteuer, und Andalusien wendet einen Freibetrag von 100 Prozent an, der die regionale Steuerpflicht sowohl für Gebietsansässige als auch für Gebietsfremde, die in der Region Vermögenswerte mit spanischem Standort halten, aufhebt. Die Belastung am oberen Ende kommt stattdessen von der nationalen Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, der Solidaritätssteuer, die parallel dazu gilt und auf Nettovermögen von über 3 Millionen Euro pro Eigentümer angewendet wird. Sie wurde Ende 2022 als befristete Maßnahme eingeführt, seitdem jedes Jahr verlängert und bleibt bis 2026 in Kraft.

Bei einem Ehepaar, das gemeinsam eine 4-Millionen-Euro-Villa in Marbella besitzt, hält jeder Eigentümer 2 Millionen Euro an spanischem Vermögen. Unterhalb der 3-Millionen-Euro-Schwelle für die Solidaritätssteuer pro Eigentümer beträgt die laufende nationale Vermögenssteuer null, und der andalusische Freibetrag hebt die regionale Patrimonio-Steuer auf dasselbe Vermögen auf. Die Situation ändert sich, sobald das in Spanien belegene Nettovermögen eines einzelnen Eigentümers 3 Millionen Euro übersteigt; ab diesem Punkt greifen die Solidaritätssteuer-Stufen, die von 1,7 Prozent bis zu 3,5 Prozent in der obersten Stufe reichen. Eine echte Planung umfasst hier in der Regel die Frage, wie die Immobilie gehalten wird – ob über Privatpersonen, eine spanische SL oder eine nicht ansässige Gesellschaft –, und die Antwort hängt eher von der allgemeinen Vermögenssituation des Käufers als von den spezifischen Gegebenheiten in Marbella ab. Die Seiten der Junta de Andalucía zur Grundsteuer erläutern den aktuellen Rahmen der Patrimonio-Steuer und das Zusammenspiel mit der nationalen Solidaritätssteuer.

Praktische Hinweise für Eigentümer, die 2026 ihren Erwerb abschließen

Der Verwaltungsaufwand ist nach der Einrichtung rein mechanischer Natur. Jeder nicht ansässige Eigentümer benötigt eine NIE, die im Rahmen des Kaufprozesses beantragt wird. Ein spanisches Bankkonto ist nützlich, aber für die Einreichung selbst nicht zwingend erforderlich, da das Formular Modelo 210 per SEPA-Lastschrift von jedem EU-Konto oder per Karte über das Portal der Agencia Tributaria bezahlt werden kann. Die meisten Eigentümer delegieren die wiederkehrenden Einreichungen an ihren Gestor oder an die Firma, die den Kauf abgewickelt hat, und wir empfehlen generell, dies in derselben Woche wie den Vertragsabschluss zu regeln, damit die erste Einreichung terminiert und nicht improvisiert erfolgt.

Wir haben den gesamten Kaufprozess in einem separaten Artikel über den Schritt-für-Schritt-Prozess für Nichtansässige dargelegt, und der breitere Kontext der häufigen rechtlichen und steuerlichen Missverständnisse für Käufer im Jahr 2026 behandelt die Annahmen, die Eigentümer in ihrem ersten Jahr als Eigentümer am häufigsten überraschen. Betrachten Sie das Formular Modelo 210 als Teil der Haltekosten der Immobilie, neben der IBI, den Gemeinschaftsgebühren und der Versicherung. Wenn man dies in dieser Reihenfolge erledigt, ist die jährliche Steuerlage für eine Immobilie in Marbella unkompliziert, und die einzigen Überraschungen kommen in der Regel von Eigentümern, die damit gewartet haben, bis die Hacienda zuerst nachfragte.