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Precios de las viviendas sobre plano frente a las de segunda mano en la Milla de Oro y Sierra Blanca en 2026

Durante la mayor parte de la última década, la diferencia de precio entre una villa de nueva construcción en la Milla de Oro y una de segunda mano comparable situada una calle más atrás era lo suficientemente reducida como para que los compradores pudieran considerarlas alternativas. Esto dejó de ser así en 2024, y la diferencia se ha ampliado a lo largo de 2025 y hasta 2026. Cualquiera que esté barajando entre viviendas sobre plano y de segunda mano en las dos zonas de lujo más consolidadas de Marbella debe interpretar correctamente esta divergencia, ya que determina qué producto es la mejor compra para un presupuesto determinado.

Las tendencias en la Milla de Oro y en Sierra Blanca son similares en dirección, pero diferentes en magnitud. Ambas requieren un análisis detallado de las cifras, en lugar de una preferencia generalizada por las viviendas de nueva construcción o de segunda mano.

Dónde se sitúan las cifras principales en 2026

En la Milla de Oro, junto a la playa, las nuevas villas que saldrán al mercado a finales de 2025 y en 2026 tienen un precio de venta de entre 14 000 y 18 000 EUR por metro cuadrado construido, con un pequeño número de proyectos emblemáticos en primera línea de playa que superan los 22 000 EUR. Las villas de segunda mano de tamaño similar, construidas generalmente entre 2008 y 2018 y reformadas con un alto nivel de calidad, se cotizan en un rango de entre 9.500 y 13.000 euros por metro cuadrado. La prima de las nuevas construcciones se sitúa aproximadamente entre el 35 % y el 45 % en parcelas comparables.

En Sierra Blanca, el panorama es más ajustado en la franja alta, pero más amplio en la franja media. Los precios de venta de las viviendas de nueva construcción se sitúan entre los 12 500 y los 15 500 euros por metro cuadrado, con las villas situadas en la línea de cresta alcanzando precios más elevados. Las villas de segunda mano en las mismas urbanizaciones, especialmente las construidas entre 2010 y 2015, se están vendiendo a un precio de entre 7 800 y 10 500 euros por metro cuadrado. La prima de las viviendas de nueva construcción se sitúa entre el 40 % y el 55 %, una diferencia mayor que en la Milla de Oro, ya que el parque de segunda mano tiende a ser algo más antiguo y muchas propiedades necesitan reformas.

Estos rangos coinciden con el panorama general que se describe en nuestra guía del mercado inmobiliario de Marbella para 2026, pero la divergencia dentro de cada distrito es más marcada de lo que sugieren las medias generales.

Por qué se ha ampliado la diferencia

Tres factores han alejado los precios de las nuevas construcciones de los de la segunda mano. En primer lugar, los costes de construcción en Andalucía aumentaron aproximadamente un 28 % entre 2021 y 2025, y el acero estructural, los acristalamientos y los oficios especializados representaron la mayor parte de ese incremento. Los promotores no pueden absorber esto en sus márgenes, por lo que repercute en los precios de venta. En segundo lugar, la disponibilidad de parcelas es limitada. Las parcelas edificables que quedan en Sierra Blanca Alta se cuentan por las decenas, y en la Milla de Oro, junto a la playa, hay aún menos. La escasez revaloriza el terreno, y eso se refleja directamente en los precios por metro cuadrado de las nuevas construcciones.

En tercer lugar, las especificaciones de diseño han evolucionado. Una villa de 2014 en Sierra Blanca se construyó según unas especificaciones buenas pero convencionales, con ventanas más pequeñas, calefacción de gas y una piscina que no estaba integrada en la envolvente arquitectónica. Una villa de 2026 se construye con un estándar diferente, con acristalamientos de altura completa, sistemas aerotérmicos, domótica de serie y una relación más estrecha entre el interior y el exterior. El coste de adaptar la villa antigua a las nuevas especificaciones suele oscilar entre 1.500 y 2.500 EUR por metro cuadrado de superficie habitable, y esa diferencia se refleja ahora en el descuento de reventa.

Qué significa esto para un comprador con un presupuesto de entre 5 y 8 millones de euros

Con este presupuesto, el comprador tiene una opción real. Una villa nueva de 600 metros cuadrados en la Milla de Oro tiene un precio a partir de unos 8,4 millones de euros, mientras que una vivienda de segunda mano reformada de tamaño similar se sitúa en una franja de entre 6 y 7,8 millones de euros. La decisión gira en torno a tres preguntas.

¿Cuál es el horizonte de tenencia?, ¿qué interés hay por un programa de construcción? y ¿qué importancia tiene el pliego de condiciones arquitectónicas preciso?

A los compradores que planean mantener la propiedad durante diez años o más, y que desean una villa que se ajuste a una estética específica, generalmente les conviene más la compra sobre plano. La prima pagada en 2026 se recupera gracias a la escasez durante el periodo de tenencia, y la configuración queda fijada desde el primer día. Nuestro análisis anterior sobre la compra en el momento del lanzamiento de una nueva promoción expone los mecanismos temporales con más detalle.

Los compradores con un horizonte más corto, digamos de tres a cinco años, o que desean ocupar la vivienda rápidamente, suelen salir mejor parados con la compraventa de segunda mano. El descuento del 35 al 45 % respecto a la obra nueva proporciona un margen de seguridad si el mercado se debilita, y se evita el coste de mantenimiento que supone esperar entre dieciocho y veinticuatro meses a que se termine una vivienda sobre plano.

Qué significa esto para un comprador por encima de los 10 millones de euros

La aritmética cambia por encima de los 10 millones de euros. En la parte alta de la Milla de Oro, junto a la playa, casi todo lo que se comercializa son o bien propiedades de prestigio de segunda mano (villas en primera línea de los años 90 y 2000 en grandes parcelas) o bien obra nueva de un puñado de promotores consolidados. El precio de las propiedades de prestigio de segunda mano se fija en función de la parcela y la fachada, más que de la calidad de la construcción, y a menudo se espera que la estructura en sí sea sustituida. La opción de obra nueva ofrece un producto terminado con un sobreprecio por metro cuadrado que puede superar el 50 % respecto a una propiedad de segunda mano comparable. En este segmento del mercado, la verdadera pregunta es si el comprador quiere encargar una propiedad o comprar una ya terminada.

Comprobaciones prácticas antes de comprometerse

• Consulte los datos de transacciones inmobiliarias del INE de Marbella de los últimos cuatro trimestres para contrastar los precios de venta que le muestran con los cierres reales.
• Compare con los registros catastrales para confirmar que la superficie construida que le indican coincide con la superficie registrada, especialmente en propiedades de segunda mano en las que es posible que no se hayan formalizado las ampliaciones.
• Pida al promotor el precio por metro cuadrado sin incluir el garaje y la terraza, ya que incluir estas superficies en la cifra total puede subestimar la prima real entre un 8 % y un 12 %.
• En el caso de la segunda mano, obtenga un presupuesto independiente para adecuar la propiedad a las especificaciones actuales antes de acordar el precio, no después.

Hacia dónde se dirige el mercado

Hasta 2026, esperamos que la prima de las nuevas construcciones se mantenga amplia en la Milla de Oro y se reduzca ligeramente en Sierra Blanca, a medida que una nueva hornada de viviendas de segunda mano de 2018 a 2020 comience a salir al mercado en grandes cantidades. La escasez de propiedades frente al mar mantendrá la brecha de la Milla de Oro como algo estructural, más que cíclico. Sierra Blanca recompensará a los compradores pacientes dispuestos a considerar viviendas de segunda mano bien construidas y a presupuestar reformas selectivas. La lista más amplia de barrios en las diez zonas de lujo más exclusivas de Marbella muestra cómo se repite el mismo patrón a menor escala en Nueva Andalucía, La Zagaleta y El Madronal.

La regla práctica es sencilla. No compare de forma aislada el precio de venta sobre plano con el precio de venta de segunda mano. Ajusta la comparación teniendo en cuenta la superficie, las diferencias en las especificaciones y el tiempo hasta la ocupación, y luego compara. La respuesta correcta suele revelarse por sí sola una vez realizados esos tres ajustes.