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Qué suponen el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad para un comprador de inmuebles de lujo en Marbella en 2026

Una villa contemporánea en Sierra Blanca o un apartamento en primera línea sobre Puerto Banús se compran por el estilo de vida que ofrecen, pero en el segmento de lujo del mercado de Marbella también se convierten en activos situados en España con un perfil fiscal anual propio. La mayoría de los compradores internacionales comprenden los costes de adquisición puntuales: el 7 % del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en una reventa o el 10 % de IVA más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en una obra nueva. Son, sin embargo, mucho menos los que llegan con una visión clara de la situación fiscal recurrente, y en el caso de los patrimonios más cuantiosos, es ahí donde residen las cifras más significativas.

Este artículo explica cómo se aplican el Impuesto sobre el Patrimonio español y el más reciente Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas a un no residente que posea una propiedad en Marbella en 2026, por qué Andalucía no es exactamente la opción libre de impuestos que a veces se describe, y cómo un comprador debería plantearse la cuestión antes de la compra, en lugar de hacerlo en la primera declaración fiscal. Las cifras que figuran a continuación constituyen el marco para debatir con su propio asesor fiscal, no sustituyen al asesoramiento sobre su patrimonio concreto.

Cómo afecta el impuesto sobre el patrimonio español a un propietario no residente

España recauda un impuesto anual sobre el patrimonio, el Impuesto sobre el Patrimonio, sobre el valor neto de los activos de una persona a 31 de diciembre de cada año. A los residentes se les grava el patrimonio mundial, pero a los no residentes solo se les grava por «obligación real», es decir, únicamente sobre los activos situados en España. Para un comprador cuya vida y cartera se encuentran en Londres, Zúrich o Dubái, esto limita la base imponible a la propia propiedad de Marbella y a cualquier otra participación en España, lo que supone una base mucho más reducida que la cifra mundial que grava a los residentes.

El impuesto es individual, no por unidad familiar, por lo que una pareja que compre conjuntamente será gravada por su parte respectiva, y cada uno tiene derecho a la exención mínima estatal de 700 000 euros antes de que se aplique el Impuesto sobre el Patrimonio. La desgravación por vivienda habitual, que exime parcialmente la vivienda de un residente español, no beneficia a un no residente cuya propiedad en Marbella sea una segunda residencia, por lo que la desgravación a la que puede acogerse un no residente es, en esencia, la exención individual de 700 000 euros aplicada a su parte de los activos españoles.

La bonificación andaluza y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas

Andalucía aplica una bonificación casi total sobre el impuesto regional sobre el patrimonio, razón por la cual a menudo se presenta a la región como si estuviera, a efectos prácticos, exenta de dicho impuesto. Para la mayoría de los propietarios, esto es así. Lo que ha cambiado el panorama es el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, introducido para gravar los patrimonios más elevados independientemente de la bonificación regional. Se aplica al patrimonio neto superior a 3 millones de euros y está estructurado de tal forma que una comunidad autónoma no puede eximir lo que el Estado pretende gravar a ese nivel.

La consecuencia práctica para Marbella es un efecto de umbral. Un comprador cuyos activos en España se sitúen holgadamente por debajo de los 3 millones de euros suele tener un coste anual por patrimonio muy reducido gracias a la bonificación andaluza. Un comprador que esté constituyendo un patrimonio por encima de ese umbral —una gran villa en La Zagaleta o una combinación de propiedades de lujo repartidas entre la Milla de Oro y Nueva Andalucía— debe tener muy en cuenta el Impuesto de Solidaridad, ya que la deducción regional no lo exime de su pago. Cualquier impuesto regional sobre el patrimonio que se haya pagado se deduce de este, por lo que ambos se coordinan en lugar de sumarse simplemente, pero en el segmento más alto del mercado es el Impuesto de Solidaridad la cifra que realmente importa.

Cómo se establece el valor imponible de una propiedad en Marbella

El impuesto sobre el patrimonio se aplica sobre el valor neto, por lo que tanto la forma en que se valora la propiedad como lo que se puede deducir son factores importantes. En el caso de los inmuebles, la base imponible suele ser la cifra más alta de entre tres, y la deuda hipotecaria garantizada por la propiedad la reduce. El funcionamiento del sistema favorece calcular bien las cifras desde el principio, en lugar de aceptar un valor nominal que sobrevalore la situación.

• Valora la propiedad por el mayor de estos tres valores: el valor catastral, el precio de adquisición o un valor comprobado o determinado por la administración; esta es la cifra que la Agencia Tributaria espera que se declare.
• Comprueba el valor catastral registrado y la superficie a través de la Sede Electrónica del Catastro, ya que un dato catastral desactualizado puede distorsionar la base sobre la que trabajas en cualquier sentido.
• Deduce la deuda hipotecaria garantizada con el inmueble, de modo que a un no residente que financie parte del precio se le graven los activos netos en lugar del valor bruto.
• Aplica la exención individual de 700 000 euros a la participación de cada propietario, teniendo en cuenta que, a estos efectos, una propiedad en copropiedad se divide entre los compradores.
• Considera también el umbral del Impuesto de Solidaridad de 3 millones de euros como una línea por persona, calculado en función del patrimonio neto español de cada individuo y no de la cifra combinada de la pareja.

Definir la situación antes de comprar

El orden de las decisiones es importante. La forma en que se estructura una compra —a nombre de particulares, en copropiedad entre cónyuges o a través de una sociedad— modifica tanto la base imponible del impuesto sobre el patrimonio como la forma en que se aplican la deuda y las exenciones, y es mucho más fácil configurarlo correctamente desde el principio que tener que rectificarlo más adelante. Lo mismo ocurre con la financiación, ya que la deuda garantizada reduce la base neta, por lo que la decisión sobre la hipoteca no es solo una cuestión de flujo de caja, sino que forma parte de la situación patrimonial anual, lo que constituye una razón más para planificarla con antelación.

Este tipo de consideraciones se suman a los errores comunes sobre la residencia legal y los impuestos que suelen afectar a quienes compran por primera vez en España, y es mejor resolverlas con su propio asesor fiscal y abogado antes de firmar los contratos, en lugar de después. Un comprador que desee tener en orden todo el proceso de adquisición también puede seguir nuestro proceso paso a paso para no residentes, que sitúa la cuestión patrimonial en el contexto de la compra en su totalidad.

En qué situación queda un comprador en 2026

El impuesto sobre el patrimonio español y el Impuesto de Solidaridad sobre Grandes Fortunas no alteran el valor de una vivienda en Marbella ni el motivo por el que se compra, pero, en el caso de los patrimonios más cuantiosos, constituyen una parte real y recurrente del coste de la propiedad, y la bonificación andaluza no los hace desaparecer en el segmento más alto del mercado. El enfoque viable consiste en saber en qué lado de la línea de los 3 millones de euros se sitúa un patrimonio, valorar y financiar la propiedad teniendo en cuenta la base neta, y estructurar la titularidad de forma deliberada desde el principio. Si se gestiona de esta forma, la situación anual resulta predecible en lugar de una sorpresa. Cuando esté listo para visitar villas y apartamentos contemporáneos y ver qué hay disponible en el sector inmobiliario de lujo de Marbella, estaremos encantados de ayudarle a elaborar una lista de opciones y planificar una compra que se ajuste a la forma en que pretende mantenerla. Lo mejor es que confirme los detalles de su propia situación patrimonial con su asesor fiscal antes de comprometerse.