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Was die Änderungen der andalusischen Grunderwerbsteuer im Jahr 2026 für Käufer an der Costa del Sol bedeuten

Andalusien hat am 1. Januar 2026 seine Vorschriften zur Grunderwerbsteuer geändert, und diese Änderung ist für jeden von Bedeutung, der einen Kauf entlang der Küste von Marbella bis Estepona in Erwägung zieht. Der Hauptsteuersatz, den die meisten privaten Käufer zahlen, hat sich nicht verändert, doch die Bedingungen für die ermäßigten Sätze wurden verschärft, und die Gesamtkosten für den Erwerb und den Besitz einer Immobilie liegen hier nach wie vor deutlich über dem Angebotspreis. Eine genaue Kalkulation vor der Abgabe eines Angebots entscheidet darüber, ob die Transaktion reibungslos verläuft oder ob Sie beim Notar eine unliebsame Überraschung erleben.

Die Änderung der andalusischen Grunderwerbsteuer im Jahr 2026

Die meisten privaten Käufer einer Bestandsimmobilie in Andalusien zahlen den „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“, die Grunderwerbsteuer, pauschal in Höhe von 7 Prozent des angegebenen Preises. Dieser Satz bleibt für 2026 unverändert. Was sich zum 1. Januar geändert hat, ist der ermäßigte Satz von 2 Prozent, den Immobilienfachleute beim Kauf zum Weiterverkauf anwenden. Das andalusische Parlament hat die Reform am 18. Dezember 2025 verabschiedet; sie beschränkt diesen 2-Prozent-Satz nun auf Immobilien mit einem Preis unter 500.000 Euro und verkürzt die Frist für den Weiterverkauf von fünf auf zwei Jahre. In einem Markt, in dem ein großer Teil des Immobilienbestands in Marbella und Puerto Banús zu Preisen über einer halben Million Euro gehandelt wird, hat dies in der Praxis zur Folge, dass mehr gewerbliche Käufe wieder unter den Standardsteuersatz von 7 Prozent fallen. Private Käufer zahlen weiterhin wie bisher 7 Prozent, sodass die Änderung weniger weitreichend ist, als es manche Schlagzeilen vermuten lassen.

Wiederverkauf versus Neubau

Die Höhe der zu zahlenden Steuer hängt davon ab, ob die Immobilie zuvor bewohnt war. Bei einem Wiederverkauf fallen 7 Prozent Übertragungssteuer an, und es kommen keine weiteren Kosten für den Kauf selbst hinzu. Bei einem Neubau, der von einem Bauträger erworben wird, gilt eine andere Berechnung: Hier fallen 10 Prozent IVA (die spanische Mehrwertsteuer) sowie die Stempelsteuer („Actos Jurídicos Documentados“) in Höhe von 1,2 Prozent in Andalusien an. Damit belaufen sich die Steuern bei einem Neubau auf 11,2 Prozent gegenüber 7 Prozent bei einer vergleichbaren Bestandsimmobilie. Keine dieser Beträge ist für einen privaten Eigentümer erstattungsfähig, daher sollten Sie diese Kosten bereits bei der ersten Besichtigung in Ihr Budget einkalkulieren und nicht erst beim Vertragsabschluss. Es lohnt sich, diese Vor- und Nachteile abzuwägen, da sich die Kosten bei einem Neubau über gestaffelte Zahlungen während der Bauphase verteilen, während sie bei einer Bestandsimmobilie in einer einzigen Zahlung bei Fertigstellung anfallen – und diese beiden Modelle sprechen unterschiedliche Käufer an.

Was der Preis nicht verrät

Neben der Grunderwerbsteuer müssen Sie mit Notargebühren, Grundbuchgebühren und Rechtskosten rechnen, die zusammen etwa 1 bis 2 Prozent ausmachen. Insgesamt liegt der Kaufpreis bei einer Bestandsimmobilie in der Regel etwa 8 bis 9 Prozent über dem Angebotspreis, bei einem Neubau eher bei 12 Prozent. Zwei Punkte zur Eigentümergemeinschaft verdienen eine Erwähnung, da Käufer sie oft übersehen. Jede Eigentümergemeinschaft in Spanien muss gemäß dem Königlichen Dekret 7/2019 einen Reservefonds (fondo de reserva) in Höhe von mindestens 10 Prozent ihres letzten ordentlichen Jahresbudgets vorhalten. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Reihenhaus innerhalb einer Eigentümergemeinschaft kaufen, übernehmen Sie auch alle ausstehenden Gemeinschaftsgebühren, die der Verkäufer für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre hinterlassen hat. Ein Anwalt prüft beides vor dem Vertragsabschluss, und diese Sorgfaltspflicht liegt bei Ihrem eigenen Rechtsberater.

Die Kosten für den Besitz einer Immobilie hier

Der Besitz einer Immobilie ist mit jährlichen Kosten verbunden. Die lokale Grundsteuer, die IBI, wird vom Rathaus auf den Katasterwert der Immobilie erhoben. Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen die Mieteinnahmen über das Formular „Modelo 210“ bei der spanischen Steuerbehörde angegeben werden. Einwohner der EU oder des EWR werden mit 19 Prozent auf das Nettoeinkommen besteuert und können Betriebskosten abziehen, während Nicht-EU-Eigentümer – zu denen seit dem Brexit auch britische Käufer gehören – 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne Abzüge zahlen. Die Vermögenssteuer ist der letzte Faktor bei Käufen höherer Wertklassen. Andalusien gewährt eine 100-prozentige Erstattung der regionalen Vermögenssteuer, doch die nationale Solidaritätssteuer greift weiterhin bei einem Nettovermögen von über 3 Millionen Euro pro Person und beträgt je nach Steuerklasse 1,7 Prozent, 2,1 Prozent bzw. 3,5 Prozent.

Wo die Preise im Jahr 2026 stehen

Vor dem Hintergrund dieser Kostenbasis sind die Werte weiter gestiegen. Preisdaten von idealista beziffern den medianen Angebotspreis in Marbella im August 2026 auf 5.956 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nach Einschätzung der Agentur liegen die Preise in den Teilmärkten wie folgt: Die Golden Mile rund um Nagueles liegt bei etwa 8.336 Euro pro Quadratmeter, Nueva Andalucía bei etwa 6.239 und San Pedro de Alcántara bei etwa 4.600, sodass die Preisspanne innerhalb einer Gemeinde groß ist. Estepona hat einen stärkeren Anstieg verzeichnet: Im August 2026 lag der Preis bei fast 4.961 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von mehr als 17 Prozent im Jahresvergleich entspricht, während sich die „New Golden Mile“ weiterentwickelt. Käufer, die Immobilien in Marbella mit Immobilien in Estepona vergleichen, wägen diesen Preisunterschied oft gegen Lebensqualität, Platzangebot und die Fahrzeit zum Flughafen ab.

Kreditaufnahme als Nichtansässiger

Die meisten nicht ansässigen Käufer, die einen Kredit aufnehmen, stellen fest, dass spanische Banken etwa 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwertes finanzieren – je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Das bedeutet eine höhere Baranzahlung, als viele Menschen einplanen, sobald die oben genannten Steuern und Gebühren hinzukommen. Nach dem Gesetz 5/2019 übernimmt der Kreditgeber die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde selbst, wodurch dem Kreditnehmer eine Kostenposition erspart bleibt. Zinssätze und Konditionen variieren je nach Bank und Kreditnehmerprofil, daher lohnt es sich, eine grundsätzliche Zusage in der Hand zu haben, bevor Sie sich auf eine bestimmte Immobilie festlegen.

Am sinnvollsten ist es, zunächst Ihr Gesamtbudget festzulegen und dann auf die Suche zu gehen. Bei einer Immobilie im Wert von 1,5 Millionen Euro können Steuern, Gebühren und Rücklagenbeiträge in Höhe von 120.000 bis 180.000 Euro anfallen, bevor Sie die Schlüssel in der Hand halten – und danach fallen jedes Jahr weitere Unterhaltskosten an. Wir helfen Käufern in Marbella, Nueva Andalucía, Estepona und Benahavís dabei, diese Zahlen mit der passenden Immobilie und der richtigen Nachbarschaft abzugleichen, damit der von Ihnen gebotene Preis genau dem entspricht, den Sie bereits eingeplant haben. Beginnen Sie mit einer klaren Vorgabe zu Budget, Lage und Zeitplan – darauf aufbauend ergibt sich eine realistische Auswahlliste.