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Die jährlichen Kosten für den Besitz einer Immobilie in Marbella als Nichtansässiger im Jahr 2026

Der Kaufpreis gibt einem Käufer nur einen Teil des Gesamtbildes wieder. Sobald die notarielle Unterzeichnung erfolgt ist und die Schlüssel übergeben wurden, fallen für eine Immobilie in Marbella eine Reihe wiederkehrender jährlicher Kosten an, die so lange bestehen bleiben, wie Sie Eigentümer sind. Für nicht ansässige Eigentümer, die einen Teil des Jahres anderswo verbringen, sind diese Haltekosten von Bedeutung, da sie vorhersehbar sind und sich über einen langen Zeitraum des Eigentums summieren.

Dieser Artikel befasst sich ausschließlich mit den laufenden jährlichen Kosten des Immobilienbesitzes an der Costa del Sol. Einmalige Steuern, die beim Kauf oder bei einem zukünftigen Verkauf anfallen und die wir an anderer Stelle behandelt haben, werden hier außer Acht gelassen. Die nachstehenden Zahlen sind unsere eigenen Schätzungen für das Jahr 2026, die auf veröffentlichten Sätzen und typischen Nebenkosten basieren; sie variieren je nach Größe, Lage und Katasterwert der jeweiligen Immobilie. Betrachten Sie sie eher als Planungsgrundlage denn als verbindliches Angebot.

IBI und die kommunalen Abgaben

Die IBI, die jährliche Grundsteuer, die von der örtlichen Stadtverwaltung erhoben wird, ist die erste Kostenposition, mit der jeder Eigentümer konfrontiert wird. Sie wird auf den Katasterwert der Immobilie erhoben, einen vom Katasteramt festgelegten Verwaltungswert, der in der Regel deutlich unter dem Marktpreis liegt. In Marbella gilt im Jahr 2026 ein Steuersatz von etwa 0,456 Prozent des Katasterwerts, sodass für eine Immobilie mit einem Katasterwert von 600.000 € jährlich etwa 2.700 € anfallen würden.

Neben der IBI erhebt die Stadtverwaltung eine Gebühr für die Müllabfuhr, die vor Ort als „basura“ bezeichnet wird und in Marbella in der Regel zwischen 120 € und 250 € pro Wohnung und Jahr liegt. Beide Gebühren werden unabhängig davon in Rechnung gestellt, ob Sie vor Ort wohnen oder nicht, und die meisten Eigentümer richten einen Dauerauftrag von einem spanischen Bankkonto ein, damit eine versäumte Zahlung niemals zu einem Aufschlag führt.

Gemeinschaftsgebühren und der Reservefonds

Nahezu jede Wohnung, jedes Reihenhaus und jede Villa in einer geschlossenen Wohnanlage an der Küste gehört zu einer Eigentümergemeinschaft, die gemeinsame Gärten, Pools, Aufzüge, Sicherheitsvorkehrungen und Gemeinschaftsbereiche unterhält. Die Gemeinschaftsgebühren werden jedes Jahr von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung festgelegt und hängen stark von den jeweiligen Einrichtungen ab. Ein einfacher Wohnblock kann einige Tausend Euro pro Jahr kosten, während eine Anlage mit umfassendem Serviceangebot, Concierge, Spa und gepflegten Außenanlagen deutlich teurer sein kann.

Das spanische Recht schreibt zudem vor, dass jede Eigentümergemeinschaft gemäß dem Königlichen Dekret 7/2019 einen Rücklagenfonds („fondo de reserva“) in Höhe von mindestens 10 Prozent ihres letzten ordentlichen Jahresbudgets vorhalten muss. Dieser Fonds deckt unerwartete Reparaturen ab und ist einer der Gründe, warum eine gut geführte Eigentümergemeinschaft den langfristigen Wert der Immobilie sichert. Ein Käufer sollte außerdem wissen, dass ausstehende Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft, die mit einer Immobilie verbunden sind, für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre auf den neuen Eigentümer übergehen können; daher gehört die Überprüfung des Kontos der Eigentümergemeinschaft vor dem Eigentumsübergang zur üblichen Sorgfaltsprüfung, die von Ihrem eigenen Anwalt durchgeführt wird.

Die Steuer, die nicht in Spanien ansässige Eigentümer oft vergessen

Eigentümer, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind und eine Wohnung zur eigenen Nutzung behalten, anstatt sie zu vermieten, müssen dennoch eine jährliche Steuer auf das zahlen, was die Behörden als fiktiven Vorteil des Eigentums betrachten. Dieses fiktive Einkommen wird auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet, wobei 1,1 Prozent dieses Werts zugrunde gelegt werden, wenn er innerhalb der letzten zehn Jahre neu festgesetzt wurde, und andernfalls 2 Prozent. Der sich daraus ergebende Betrag wird dann für Einwohner der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins mit 19 Prozent und für alle anderen mit 24 Prozent besteuert.

Die Zahlung wird auf einem Formular namens Modelo 210 angegeben, das jährlich bei der spanischen Steuerbehörde eingereicht wird. Bei einer Immobilie mit einem Katasterwert von 600.000 € und einer Bemessungsgrundlage von 1,1 Prozent würde ein Eigentümer aus einem EU-Land etwa 1.250 € pro Jahr zahlen, während ein Eigentümer aus einem Nicht-EU-Land eher 1.580 € zahlen müsste. Die Beträge sind zwar gering, doch die Meldepflicht besteht tatsächlich, und bei Nichtbeachtung fallen Strafen an.

Wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie zu vermieten

Einige Eigentümer decken einen Teil ihrer laufenden Kosten, indem sie das Haus vermieten, wenn sie selbst nicht vor Ort sind. Mieteinnahmen eines Nichtansässigen werden ebenfalls auf demselben Formular angegeben, wobei hier die Unterscheidung nach Wohnsitz eine größere Rolle spielt. Ansässige der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums zahlen 19 Prozent und können abzugsfähige Ausgaben wie Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen und Finanzierungskosten für die Zeiträume abziehen, in denen die Immobilie vermietet ist. Eigentümer von außerhalb dieses Raums zahlen 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne Abzüge, was die Kalkulation einer Ferienvermietung erheblich verändert.

Wer an Urlaubsgäste vermietet, sollte die Immobilie außerdem vor der Ausschreibung bei der Junta de Andalucía für touristische Zwecke registrieren lassen, da die Region ihre Vorschriften für Ferienvermietungen aktiv durchsetzt.

Versicherungen, Nebenkosten und Grundgebühren

Mehrere kleinere Kosten runden das Jahresbild ab und werden leicht übersehen, wenn die Gemeinschaftsgebühren die Aufmerksamkeit des Käufers dominieren.

• Hausrat- und Gebäudeversicherung, die gemäß dem spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch für eine Wohnung in einer Eigentumswohnanlage vorgeschrieben ist und für eine Villa dringend empfohlen wird
• Grundgebühren für Strom und Wasser, die auch in Monaten anfallen, in denen die Immobilie leer steht
• Pool- und Gartenpflege für eine private Villa, oft der größte Einzelposten bei den variablen Kosten außerhalb der Gemeinschaftsgebühren
• Honorar für einen Gestor oder Steuerberater, falls Sie einen mit der Erledigung Ihrer jährlichen Steuererklärungen beauftragen

Erstellung eines realistischen Jahresbudgets

Die Addition dieser Posten ergibt ein klareres Bild als der reine Kaufpreis allein. Für eine Wohnung im mittleren Preissegment in einer gut ausgestatteten Wohnanlage in Marbella kann ein Eigentümer vernünftigerweise mit mehreren tausend Euro pro Jahr rechnen, wenn man IBI, Gemeinschaftsgebühren, die Steuer für Nichtansässige und Versicherungen zusammenrechnet. Bei einer großen Privatvilla mit weitläufigem Grundstück liegen die Kosten deutlich darüber, was hauptsächlich auf die Instandhaltungskosten und höhere Gemeinschaftsgebühren zurückzuführen ist.

Wenn Sie Immobilienangebote vergleichen, lohnt es sich, den Makler nach der aktuellen IBI-Rechnung, der Gemeinschaftsgebühr und dem Katasterwert zu fragen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Diese drei Zahlen verwandeln ein abstraktes Gefühl der Erschwinglichkeit in eine konkrete jährliche Zahl. Sie können aktuelle Immobilienangebote in Marbella und weitere Immobilienangebote an der Costa del Sol durchstöbern, um zu sehen, wie die laufenden Kosten je nach Lage und Immobilientyp variieren. Die aktuellen Angebotspreise von über 5.000 € pro Quadratmeter in den besten Lagen von Marbella, wie sie in den idealista-Preisdaten erfasst sind, helfen dabei, den Wert einzuschätzen.

Ein praktischer Schritt, bevor Sie sich für ein Haus an der Küste entscheiden, ist die vollständige Aufstellung des Jahresbudgets einschließlich der laufenden Steuerverpflichtungen, damit die Kosten des Immobilienbesitzes nach dem Kauf keine Überraschungen bereithalten. Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach einer Immobilie mit realistischen jährlichen Betriebskosten benötigen, kann unser Verkaufsteam die Zahlen für jede Immobilie in unserem Bestand mit Ihnen durchgehen.