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Welche Steuern muss ein Nichtansässiger beim Verkauf einer Immobilie in Marbella im Jahr 2026 zahlen?

Die meisten nichtansässigen Privatverkäufer zahlen die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige in Höhe von 19 Prozent auf ihren nachgewiesenen Nettoveräußerungsgewinn, nicht auf den gesamten Verkaufspreis. Der Käufer behält zudem 3 Prozent des Preises als Steuervorauszahlung ein, während die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) und die üblichen Verkaufskosten separat zu berücksichtigen sind.

Die meisten Ratgeber für Immobilienbesitzer an der Costa del Sol konzentrieren sich auf den Kauf, die Grunderwerbsteuer und die laufenden Kosten und behandeln den Verkauf eher als Nebensache. Für einen nicht ansässigen Eigentümer, der im Jahr 2026 verkauft, ist das der falsche Schwerpunkt, denn die bei einem Verkauf in Marbella anfallende Steuer wird so berechnet, dass sie Verkäufer unvorbereitet trifft und erhebliche Geldbeträge monatelang bindet. Eigentümer, die die Mechanismen bereits vor der Inserierung verstehen, legen ihre Preise in der Regel selbstbewusster fest und übergeben ihrem Anwalt eine übersichtlichere Akte.

Die Preise entlang dieser Küste sind weiter gestiegen, was den Erlös aus dem Verkauf in bar höher ausfallen lässt, als viele Langzeitbesitzer erwarten. Die von idealista veröffentlichten Angebotszahlen für Februar 2026 beziffern die Preise in Nagueles und an der Golden Mile auf rund 8.241 Euro pro Quadratmeter und in Nueva Andalucía auf 6.178 Euro pro Quadratmeter – beides Werte auf oder nahe Rekordhöhen. Dabei handelt es sich um Angebotspreise und nicht um abgeschlossene Verkäufe, und die beim Notar erzielten Preise liegen in der Regel darunter; doch eine vor einem Jahrzehnt gekaufte Immobilie hat in vielen Fällen erheblich an Wert gewonnen, und genau dieser Gewinn – und nicht der in den Schlagzeilen genannte Verkaufspreis – ist für den spanischen Staat von Interesse.

Die Steuer wird auf den Gewinn berechnet

Ein Nichtansässiger, der eine spanische Wohnimmobilie verkauft, zahlt im Jahr 2026 eine Einkommensteuer für Nichtansässige auf den Nettokapitalgewinn zu einem Pauschalsatz von 19 Prozent. Dieser einheitliche Satz gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer innerhalb oder außerhalb der Europäischen Union lebt, sodass ein britischer Eigentümer und ein deutscher Eigentümer denselben prozentualen Steuersatz zahlen. Die Steuererleichterungen können jedoch unterschiedlich ausfallen, da ein berechtigter Einwohner der EU oder des EWR bei der Wiederanlage des Erlöses aus dem Verkauf einer ehemaligen spanischen Hauptwohnung eine Steuererleichterung geltend machen kann – eine Erleichterung, auf die britische Einwohner in der Regel keinen Anspruch mehr haben. Der Gewinn selbst ist die Differenz zwischen den dokumentierten Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös, wobei das Wort „dokumentiert“ von Bedeutung ist, da der steuerpflichtige Betrag um Kosten reduziert werden kann, die der Verkäufer nachweisen kann.

Zu den abzugsfähigen Posten gehören die beim ursprünglichen Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer (IVA), Notar- und Grundbuchgebühren aus dieser Transaktion, die durch Rechnungen belegten Kosten für bauliche Verbesserungen sowie die beim Verkauf angefallenen Kosten. Ein Verkauf, der auf den ersten Blick einen Gewinn von 300.000 € verspricht, kann nach Abzug dieser Posten zu einem steuerpflichtigen Gewinn führen, der deutlich darunter liegt. Die Aufbewahrung der ursprünglichen Kaufurkunde, der Renovierungsrechnungen und der Belege für gezahlte Steuern ist die wichtigste Maßnahme, die ein Langzeitbesitzer ergreifen kann, um seine Position zu sichern.

Es gibt zudem eine Falle für Eigentümer, die die Immobilie vermietet haben. Die Vorschriften verlangen, dass der Anschaffungswert um die gesetzliche jährliche Abschreibung für die Jahre, in denen die Immobilie vermietet war, gekürzt wird – unabhängig davon, ob diese Abschreibung jemals geltend gemacht wurde oder nicht –, was den steuerpflichtigen Gewinn entsprechend erhöht. Dies ist eine häufige und kostspielige Überraschung für Eigentümer an der Costa del Sol, die im Laufe der Zeit Mieteinnahmen erzielt haben.

Die drei Prozent, die der Käufer einbehält

Bei Vertragsabschluss ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Preises einzubehalten und diese direkt an die Steuerbehörde mittels des Formulars „Modelo 211“ abzuführen, wobei die Zahlung innerhalb eines Monats nach dem Verkauf fällig ist. Der Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die spätere Steuerschuld des Verkäufers und schützt die spanische Steuerbehörde in Fällen, in denen die Vollstreckung gegenüber einem nicht ansässigen Verkäufer schwieriger sein könnte. Der Verkäufer hat dann drei Monate Zeit, um das Formular „Modelo 210“ einzureichen, den tatsächlichen Gewinn anzugeben, die bereits gezahlten 3 Prozent anzurechnen und entweder einen geringen Restbetrag zu begleichen oder die Differenz zurückzufordern. Eine umfassende Anleitung zur Steuererklärung für Nichtansässige erhalten Sie bei der Agencia Tributaria.

Dieser Aspekt des Cashflows wird leicht übersehen. Bei einem Verkauf im Wert von 1,2 Millionen Euro behält der Käufer 36.000 Euro ein, unabhängig davon, ob der Verkäufer einen großen, einen kleinen oder gar keinen Gewinn erzielt hat. Falls die tatsächliche Steuerbelastung von 19 Prozent niedriger ausfällt als der einbehaltene Betrag, ist der Restbetrag erstattungsfähig; die Rückerstattung dauert jedoch Monate, und das Finanzamt kann die Unterlagen zunächst prüfen. Daher muss ein Verkäufer, der erst vor wenigen Jahren gekauft hat, damit rechnen, auf Geld warten zu müssen, das ihm eigentlich zusteht.

Plusvalia und die Stadtverwaltung

Unabhängig von der nationalen Veräußerungssteuer gibt es die kommunale Plusvalia, eine lokale Abgabe auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks selbst, die an die Stadtverwaltung von Marbella zu entrichten ist. Ist der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson, wird der Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen und ist gegenüber der Stadtverwaltung formal haftbar, obwohl die Kosten wirtschaftlich gesehen normalerweise weiterhin beim Verkäufer liegen. Seit der Reform von 2021 kann der Verkäufer zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen: Bei der einen wird ein offizieller Koeffizient auf den Katasterwert des Grundstücks in Abhängigkeit von der Besitzdauer angewendet, bei der anderen wird der tatsächliche Wertzuwachs des Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf zugrunde gelegt. Der Steuerpflichtige hat Anspruch auf die Methode, die den geringeren Betrag ergibt; liegt überhaupt kein Wertzuwachs vor, fällt keine Plusvalia an, wobei jedoch auch eine Situation ohne Wertzuwachs erklärt und nachgewiesen werden muss und nicht einfach vorausgesetzt werden darf.

Diese Steuer wird innerhalb von dreißig Werktagen nach dem Verkauf fällig, sodass sie nicht aufgeschoben werden kann, während andere Angelegenheiten geregelt werden. Bei einer älteren Wohnung auf einem bescheidenen Grundstück beläuft sich der Betrag oft auf einige Tausend Euro. Bei einer Villa auf einem großen Grundstück kann er erheblich höher ausfallen, was ein weiterer Grund dafür ist, den Wert vor der Preisvereinbarung und nicht erst danach schätzen zu lassen.

Makler-, Rechts- und Beglaubigungskosten

Neben den beiden Steuern trägt ein Verkäufer in Marbella die üblichen Transaktionskosten. Dokumentierte Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf stehen, können berücksichtigt werden, allerdings sind nicht alle Kosten abzugsfähig. So ist beispielsweise der Hypothekenkapitalbetrag nicht abzugsfähig, während die Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung einer Hypothek in der Regel abzugsfähig sind.

• Maklerprovision, die bei Verkäufen in den besten Lagen der Costa del Sol üblicherweise zwischen 4 und 5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer (IVA) liegt und je nach Exklusivität des Mandats variiert
• Anwaltskosten für den eigenen Anwalt des Verkäufers, der die Überprüfungen im Rahmen der Eigentumsübertragung und die Steuererklärungen im Namen des Verkäufers abwickelt
• Ein Energieausweis, der gesetzlich vorgeschrieben ist, bevor eine Immobilie vermarktet werden darf, und der bei der Beurkundung vorliegen muss
• Die Kosten für die Tilgung einer noch bestehenden Hypothek, einschließlich der Notar- und Grundbuchgebühren zur Löschung der Belastung aus dem Register

Die rechtliche Due Diligence und die endgültige Steuerberechnung obliegen dem eigenen Anwalt oder Steuerberater des Verkäufers und nicht dem Makler, und diese Abgrenzung sollte beachtet werden. Ein guter Berater wird außerdem sicherstellen, dass die Gemeinschaftsgebühren, die als IBI bezeichnete lokale Grundsteuer sowie etwaige Müllgebühren bis zum Datum der Vertragsabwicklung beglichen sind, da Zahlungsrückstände hier den Verkauf beim Notar verzögern können.

So sieht das bei einem konkreten Verkauf aus

Nehmen wir ein britisches Ehepaar, das 2015 eine Wohnung in Nueva Andalucia für 650.000 € gekauft hat und einen Verkauf im Jahr 2026 zu 950.000 € vereinbart. Vor Abzügen beläuft sich der Gewinn auf 300.000 €. Angenommen, es fallen rund 47.000 € an Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten aus dem Jahr 2015 an, dazu eine dokumentierte Renovierung in Höhe von 40.000 €, eine Verkaufsprovision von etwa 45.000 € und Anwaltskosten von rund 3.000 €. Zieht man diese Abzüge ab, beläuft sich der steuerpflichtige Gewinn auf etwa 165.000 €, was bei einem Steuersatz von 19 Prozent genau 31.350 € an Steuern ergibt. Der Käufer hat bereits 28.500 € als 3-prozentigen Einbehalt auf den Preis von 950.000 € einbehalten, sodass das Paar noch einen Restbetrag von rund 2.850 € begleichen muss, bevor etwaige abzugsfähige „Plusvalia“ berücksichtigt werden.

Den Verkauf planen, bevor Sie die Immobilie inserieren

Die praktische Erkenntnis lautet: Berechnen Sie den Nettobetrag – nicht den Bruttobetrag –, bevor eine Immobilie auf den Markt kommt. Sammeln Sie die Kaufurkunde und die Renovierungsrechnungen, holen Sie einen Kostenvoranschlag für die Plusvalia beim Rathaus ein und legen Sie den Angebotspreis unter Berücksichtigung der 19-prozentigen Abgabe und der bereits einbehaltenen Rückstellung fest. Ein Verkäufer, der so vorgeht, kommt ohne Überraschungen zum Notar und ohne eine Preisvorstellung, die die steuerliche Situation nicht hergibt.

Wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen, beraten wir Eigentümer in Marbella hinsichtlich einer realistischen Preisgestaltung und der Vorbereitung einer Immobilie, damit sie sich auf dem aktuellen Markt gut verkaufen lässt. Wir beraten auch Eigentümer, die Immobilien in Estepona und an anderen Orten entlang der Costa del Sol verkaufen möchten. Sprechen Sie mit uns über eine Wertermittlung und eine Verkaufsstrategie, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen, und sehen Sie sich vergleichbare zum Verkauf stehende Immobilien in Marbella an, um zu sehen, wie Ihre Immobilie im Vergleich zu den derzeit angebotenen Objekten abschneidet.