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Die Gesamtkosten für den Kauf einer Bestandsimmobilie in Marbella im Jahr 2026

Die Angebotspreise in Marbella vermitteln Käufern nur einen Teil der Gesamtkosten. Wenn ein Kauf einer Bestandsimmobilie an der Golden Mile oder in Nueva Andalucía abgeschlossen wird, erhöhen die zusätzlich anfallenden Steuern und Honorare den im Angebot angegebenen Preis um etwa ein Zehntel. Britische, belgische und skandinavische Käufer, die mit dem Kostenmodell Großbritanniens oder Nordeuropas rechnen, sind oft überrascht davon, wie das spanische System diese Kosten verteilt und wie viel der Rechnungsbetrag auf eine einzige regionale Steuer entfällt. Dieser Leitfaden erläutert, was ein Kauf im Jahr 2026 tatsächlich kostet und inwiefern sich die Berechnung von der eines Neubaus unterscheidet.

Die Grunderwerbsteuer, die den Kauf einer Bestandsimmobilie prägt

Der größte Einzelposten bei einer Bestandsimmobilie in Andalusien ist die Grunderwerbsteuer, der „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“, bekannt als ITP. Die Region erhebt einen Pauschalsatz von 7 Prozent auf den Kauf von Bestandswohnimmobilien, unabhängig von der Nationalität oder dem Aufenthaltsstatus des Käufers. Bei einer Villa in der Sierra Blanca im Wert von 1,2 Millionen Euro beträgt diese 84.000 Euro, zahlbar innerhalb eines Monats nach Vertragsunterzeichnung, und bei einer Wohnung in Estepona im Wert von 600.000 Euro sind es 42.000 Euro. Die ITP wird von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt, daher variiert die Grunderwerbsteuer je nach Region in Spanien, wobei Andalusien im mittleren Bereich liegt. Es gibt auch einen ermäßigten Satz von 2 Prozent, der jedoch ab Januar 2026 registrierten gewerblichen Wiederverkäufern vorbehalten ist, die Immobilien unter 500.000 € erwerben und innerhalb von zwei Jahren weiterverkaufen; normale Käufer kommen somit nicht in den Genuss dieses Satzes.

Wo der Referenzwert Käufer überrascht

Seit 2022 wird die Steuer nicht immer auf den gezahlten Preis erhoben. Andalusien berechnet die ITP auf den höheren Wert aus dem vereinbarten Preis und dem Kataster-Referenzwert („valor de referencia“), der zentral für jede Immobilie festgelegt wird. Wird eine Immobilie unterhalb dieses behördlichen Wertes verkauft, wird die Steuerbemessungsgrundlage auf diesen Wert angehoben, und der Steuersatz von 7 Prozent wird auf den höheren Betrag angewandt. Aufgrund des starken Marktes in Marbella kommt dies im oberen Preissegment seltener vor, wo idealista im Mai 2025 einen Rekordpreis pro Quadratmeter von 5.162 € verzeichnete – ein Anstieg von fast 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr –, doch es überrascht dennoch Käufer, die bei einer abgewohnten Bestandsimmobilie hart verhandeln. Die Überprüfung des Referenzwerts vor der Preisvereinbarung schützt das Budget, und ein Anwalt kann diesen Wert vorab aus dem Kataster abrufen, sodass es beim Notar keine Überraschungen gibt. Wenn der Referenzwert deutlich vom tatsächlichen Zustand einer Immobilie abweicht, gibt es einen Weg, ihn nach dem Vertragsabschluss anzufechten, obwohl die meisten Käufer ihn einfach bereits im Angebot berücksichtigen.

Notar-, Grundbuch- und Rechtskosten

Neben der Steuer fallen drei Honorare an. Der Notar, der die „Escritura“ beurkundet, und das Grundbuchamt, das den neuen Eigentümer einträgt, kosten bei einem üblichen Wohnimmobilienkauf zusammen etwa 1.200 bis 3.500 Euro; diese Kosten richten sich eher nach dem Preis und der Komplexität als nach einem pauschalen Prozentsatz. Die Kosten für eine unabhängige rechtliche Vertretung – die durch Ihren eigenen Anwalt und nicht durch die verkaufende Agentur erfolgt – betragen üblicherweise etwa 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Diese Beträge sind im Vergleich zur Steuer gering, aber sie sind unverhandelbare Bestandteile einer gültigen Eigentumsübertragung und müssen bereits beim ersten Angebot im Budget berücksichtigt werden.

Wie eine Hypothek die Kalkulation verändert

Ausländische Käufer, die einen Kauf finanzieren, sehen sich mit einer weiteren Ebene konfrontiert. Spanische Banken gewähren Nichtansässigen in der Regel Kredite in Höhe von 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Gutachtenwert, sodass eine höhere Anzahlung üblich ist, als viele britische oder niederländische Käufer erwarten. Die Hypothek selbst unterliegt der Stempelsteuer, doch gemäß dem Gesetz 5/2019 zahlt der Kreditgeber diese Stempelsteuer und nicht der Kreditnehmer, wodurch eine Kostenposition entfiel, die vor 2019 noch auf die Käufer entfiel. Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren bleiben bestehen, sodass die Gesamtkosten bei einem finanzierten Wiederverkauf eher bei 10,5 bis 11,5 Prozent liegen als bei den 9 bis 10 Prozent eines Barkaufs.

Warum der Kauf von Neubauten teurer ist

Käufer, die eine Bestandsimmobilie mit einer Off-Plan-Wohnung abwägen, sollten beachten, dass für Neubauten andere steuerliche Regelungen gelten. Anstelle der ITP fallen bei einem Erstverkauf 10 Prozent IVA (spanische Mehrwertsteuer) sowie in Andalusien 1,2 Prozent AJD-Stempelsteuer an. Zuzüglich der Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten belaufen sich die Kosten beim Kauf einer Neubauwohnung in der Regel auf 12,5 bis 13,5 Prozent des Kaufpreises – zwei bis drei Prozentpunkte mehr als bei einer vergleichbaren Bestandswohnung. Diese Differenz spielt eine Rolle, wenn der Preis einer Bestandswohnung und einer Neubauwohnung nahe beieinander liegen, da sie die auf den ersten Blick erkennbare Ersparnis bei der neueren Wohnung stillschweigend aufheben kann.

Die Kosten, die über die Übergabe hinausgehen

Zwei fortlaufende Verpflichtungen verdienen beim Kauf besondere Beachtung. Jede Eigentümergemeinschaft muss gemäß dem Königlichen Dekret 7/2019 einen Rücklagenfonds („fondo de reserva“) in Höhe von mindestens 10 Prozent des letzten Jahresbudgets unterhalten, und ausstehende Gemeinschaftsschulden aus dem laufenden Jahr sowie den drei vorangegangenen Jahren gehen auf den Käufer über, sodass eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit in jedem Übergabedossier enthalten sein sollte. In steuerlicher Hinsicht gewährt Andalusien eine 100-prozentige Ermäßigung auf die regionale Vermögenssteuer, sodass die meisten Eigentümer keine zahlen; Käufer mit einem spanischen Nettovermögen von über 3 Millionen Euro unterliegen jedoch der nationalen Solidaritätssteuer. Nicht ansässige Eigentümer müssen zudem jährlich die Steuererklärung „Modelo 210“ einreichen, sobald sie die Immobilie besitzen.

Finanzplanung vor Abgabe eines Angebots

Für einen unkomplizierten Wiederverkauf in Marbella im Jahr 2026 sollten Sie etwa 10 bis 11 Prozent über dem Angebotspreis einplanen, um Steuern, Honorare und eine kleine Marge für die Anpassung des Referenzwerts abzudecken. Amerikanische, deutsche und skandinavische Käufer, die diesen Betrag frühzeitig beiseite legen, können in der Regel schneller handeln, wenn das richtige Haus auftaucht, da ihre finanziellen Mittel bereits auf die tatsächlichen Kosten und nicht auf den Angebotspreis ausgerichtet sind. Bei einem finanzierten Kauf sollten die Kosten näher bei 11 Prozent liegen, bei einem Neubau näher bei 13 Prozent, sodass die Wahl zwischen einer Off-Plan-Immobilie und einer bestehenden Bestandsimmobilie nicht nur einen Unterschied im Lebensstil, sondern auch in den Kosten mit sich bringt. Wer sich Immobilien zum Verkauf in Marbella ansieht oder auch allgemein nach Immobilien zum Verkauf an der Costa del Sol sucht, sollte diese Kosten als feststehend betrachten und sie von Anfang an einkalkulieren. Wir können den Gesamtkaufpreis für jede konkrete Immobilie mit Ihnen besprechen, bevor Sie sich festlegen.