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El coste total de comprar una vivienda de segunda mano en Marbella en 2026

Los precios de venta en Marbella solo muestran a los compradores una parte de la realidad. Cuando se formaliza la compra de una vivienda de segunda mano en la Milla de Oro o en Nueva Andalucía, los impuestos y los honorarios profesionales que se suman a la cifra añaden aproximadamente una décima parte más al precio que figura en el anuncio. Los compradores británicos, belgas y escandinavos que llegan esperando el modelo de costes del Reino Unido o del norte de Europa suelen verse sorprendidos por cómo el sistema español distribuye esos gastos y por la cuantía de la factura que recae en un único impuesto regional. Esta guía detalla lo que cuesta realmente una compra en 2026 y en qué aspectos el cálculo difiere del de una vivienda de obra nueva.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales que determina el coste de una compra de segunda mano

El mayor coste individual en la compra de una vivienda de segunda mano en Andalucía es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, conocido como ITP. La región aplica un tipo fijo del 7 % a las compras de viviendas de segunda mano, independientemente de la nacionalidad o la situación de residencia del comprador. En el caso de una villa de 1,2 millones de euros en Sierra Blanca, esto supone 84 000 euros que deben pagarse en el plazo de un mes tras la firma, y en el de un piso de 600 000 euros en Estepona, 42 000 euros. El ITP lo fija cada comunidad autónoma, por lo que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales varía según la región en toda España, y Andalucía se sitúa en la mitad de la franja. También existe un tipo reducido del 2 %, pero a partir de enero de 2026 estará reservado a los revendedores profesionales registrados que compren por un importe inferior a 500 000 € y revendan en un plazo de dos años, por lo que no afecta a los compradores particulares.

Cuando el valor de referencia sorprende a los compradores

Desde 2022, el impuesto no siempre se aplica sobre el precio pagado. Andalucía calcula el ITP sobre el mayor de los siguientes importes: el precio acordado o el valor de referencia catastral, fijado de forma centralizada para cada inmueble. Cuando una vivienda se vende por debajo de esa cifra administrativa, la base imponible se eleva hasta alcanzarla, y el 7 % se aplica a la cifra más alta. La fortaleza del mercado de Marbella hace que esto sea menos habitual en el segmento de lujo, donde idealista registró un precio récord por metro cuadrado de 5.162 € en mayo de 2025, con un aumento interanual de casi el 10 %, pero sigue sorprendiendo a los compradores que negocian con dureza en una reventa de segunda mano. Comprobar el valor de referencia antes de acordar un precio protege el presupuesto, y un abogado puede obtener esa cifra del Catastro con antelación para que no haya sorpresas en la notaría. Cuando el valor de referencia está claramente desfasado con respecto al estado real de una propiedad, existe la posibilidad de impugnarlo tras la formalización, aunque la mayoría de los compradores simplemente lo tienen en cuenta a la hora de presentar la oferta.

Gastos notariales, del Registro de la Propiedad y legales

Más allá del impuesto, se aplican tres conceptos de honorarios profesionales. El notario que da fe de la escritura y el Registro de la Propiedad que inscribe al nuevo propietario suponen, en conjunto, entre 1.200 y 3.500 € aproximadamente para una compra residencial estándar, y su importe varía en función del precio y la complejidad, en lugar de ser un porcentaje fijo. La representación legal independiente, que recae en tu propio abogado y no en la agencia vendedora, suele rondar el 1 % del precio más el IVA. Estas cifras son modestas en comparación con el impuesto, pero son partes no negociables de una transmisión válida y deben incluirse en el presupuesto desde la primera oferta.

Cómo cambia la ecuación una hipoteca

Los compradores extranjeros que financian una compra se enfrentan a una complicación adicional. Los bancos españoles suelen conceder a los no residentes entre el 60 % y el 70 % del menor de los dos valores: el precio de compra o la tasación, por lo que es habitual un pago inicial mayor de lo que esperan muchos compradores británicos u holandeses. La propia hipoteca conlleva el impuesto de timbre, pero, en virtud de la Ley 5/2019, es la entidad crediticia quien paga dicho impuesto, y no el prestatario, lo que ha eliminado un coste que solía recaer sobre los compradores antes de 2019. Las tasas de tasación y de tramitación se mantienen, por lo que los costes totales de una reventa financiada suelen situarse más cerca del 10,5-11,5 %, en lugar del 9-10 % de una compra al contado.

Por qué cuesta más comprar una vivienda de obra nueva

Los compradores que estén sopesando entre una vivienda de segunda mano y un piso sobre plano deben tener en cuenta que las viviendas de obra nueva siguen un régimen fiscal diferente. En lugar del ITP, una venta de primera mano conlleva un 10 % de IVA, el impuesto sobre el valor añadido español, más un 1,2 % de AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) en Andalucía. Si a esto se suman los gastos de notario, registro y honorarios legales, la compra de una vivienda de nueva construcción suele suponer entre un 12,5 % y un 13,5 % adicional sobre el precio, entre dos y tres puntos por encima de una vivienda de segunda mano equivalente. Esa diferencia es importante cuando el precio de una vivienda de segunda mano y el de una de nueva construcción están muy próximos, ya que puede contrarrestar discretamente el ahorro aparente que supone la vivienda más nueva.

Los costes que perduran tras la formalización

Hay dos obligaciones continuadas que merecen atención en el momento de la compra. Toda comunidad de propietarios debe disponer de un fondo de reserva equivalente, como mínimo, al 10 % del último presupuesto anual, según el Real Decreto 7/2019, y las deudas pendientes de la comunidad correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores se transfieren al comprador, por lo que en todo expediente de formalización debe figurar un certificado de ausencia de deudas. En el ámbito fiscal, Andalucía aplica una bonificación del 100 % en el impuesto regional sobre el patrimonio, por lo que la mayoría de los propietarios no pagan nada, aunque los compradores con un patrimonio neto en España superior a 3 millones de euros están sujetos al Impuesto de Solidaridad nacional. Los propietarios no residentes también deben presentar anualmente la declaración del Modelo 210 una vez que sean titulares de la vivienda.

Elaborar un presupuesto antes de hacer una oferta

Para una reventa sencilla en Marbella en 2026, prever entre un 10 % y un 11 % por encima del precio de venta cubre los impuestos, los honorarios profesionales y un pequeño margen para el ajuste del valor de referencia. Los compradores estadounidenses, alemanes y escandinavos que reservan esa cantidad con antelación suelen actuar con mayor rapidez cuando aparece la vivienda adecuada, ya que sus fondos ya se ajustan al coste real y no al precio de venta. Una compra financiada debería situarse más cerca del 11 %, y una vivienda de nueva construcción, más cerca del 13 %, por lo que la elección entre una vivienda sobre plano y una de segunda mano ya construida conlleva una diferencia de coste, además de una diferencia en el estilo de vida. Cualquiera que esté buscando propiedades en venta en Marbella, o que esté considerando de forma más amplia propiedades en venta en la Costa del Sol, debería considerar estos gastos como fijos e incluirlos desde el principio. Podemos analizar el coste total de la compra de cualquier vivienda concreta antes de que te comprometas.