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Qué significan los cambios en el impuesto sobre bienes inmuebles de Andalucía de 2026 para los compradores de la Costa del Sol

Andalucía modificó la normativa sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales el 1 de enero de 2026, y este cambio afecta a cualquiera que esté planteándose comprar una vivienda a lo largo de la costa, desde Marbella hasta Estepona. El tipo impositivo principal que pagan la mayoría de los compradores particulares no ha variado, pero se han endurecido las condiciones relativas a los tipos reducidos, y el coste total de adquirir y mantener una vivienda aquí sigue siendo bastante superior al precio de venta. Hacer bien los cálculos antes de presentar una oferta marca la diferencia entre una transacción sin complicaciones y una sorpresa desagradable en la notaría.

El cambio de 2026 en el impuesto de transmisiones patrimoniales de Andalucía

La mayoría de los compradores particulares de una vivienda de segunda mano en Andalucía pagan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a un tipo fijo del 7 % del precio declarado. Ese tipo se mantiene sin cambios para 2026. Lo que sí ha cambiado a partir del 1 de enero es el tipo reducido del 2 % que aplican los profesionales del sector inmobiliario cuando compran para revender. El Parlamento andaluz aprobó la reforma el 18 de diciembre de 2025, y ahora limita ese tipo del 2 % a las viviendas con un precio inferior a 500 000 euros y reduce el plazo de reventa de cinco años a dos. En un mercado en el que una gran parte de la oferta inmobiliaria de Marbella y Puerto Banús se negocia por encima del medio millón de euros, el efecto práctico es que un mayor número de compras con fines de reventa vuelven a estar sujetas al tipo estándar del 7 %. Los compradores particulares siguen pagando el 7 %, como antes, por lo que el cambio es más limitado de lo que algunos titulares han dado a entender.

Reventa frente a obra nueva

El impuesto que se paga depende de si la vivienda ha estado habitada anteriormente. Una vivienda de segunda mano está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales del 7 % y a ningún otro gravamen sobre la compra en sí. Una vivienda de obra nueva comprada a un promotor se calcula de forma diferente, ya que conlleva un 10 % de IVA, el equivalente español del impuesto sobre el valor añadido, más el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAP), que en Andalucía es del 1,2 %. Esto eleva la carga fiscal de una vivienda de nueva construcción al 11,2 %, frente al 7 % de una vivienda de segunda mano comparable. Ninguna de estas cantidades es recuperable para un propietario particular, por lo que deben incluirse en tu presupuesto desde la primera visita, y no esperar hasta el momento de la firma. Merece la pena sopesar esta diferencia, ya que el coste de una vivienda de nueva construcción se distribuye en pagos escalonados durante la construcción, mientras que el de una vivienda de segunda mano se abona en un solo pago al finalizar la compraventa, y estos dos perfiles se adaptan a distintos tipos de compradores.

Lo que el precio no te dice

Además del impuesto de transmisiones patrimoniales, hay que contar con que los honorarios del notario, las tasas del Registro de la Propiedad y los gastos legales sumarán entre el 1 % y el 2 % aproximadamente. En total, la compra de una vivienda de segunda mano suele situarse entre un 8 % y un 9 % por encima del precio, y la de una vivienda de nueva construcción, cerca del 12 %. Hay dos aspectos relacionados con la comunidad de propietarios que merecen una mención, ya que los compradores suelen pasarlos por alto. Todas las comunidades de propietarios en España deben disponer de un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto anual ordinario, según el Real Decreto 7/2019. Al comprar un piso o una vivienda adosada dentro de una comunidad, también se heredan las cuotas comunitarias pendientes de pago que el vendedor haya dejado pendientes correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Un abogado comprueba ambos aspectos antes de la formalización, y esa diligencia debida recae en tu propio asesor jurídico.

El coste de mantener una vivienda aquí

La propiedad conlleva sus propios gastos anuales. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo cobra el ayuntamiento sobre el valor catastral de la vivienda. Si alquilas la propiedad, los ingresos por alquiler se declaran mediante el Modelo 210 ante Hacienda Pública. Los residentes de la UE o del EEE tributan al 19 % sobre los ingresos netos y pueden deducir los gastos de mantenimiento, mientras que los propietarios no comunitarios —entre los que, desde el Brexit, se incluyen los compradores británicos— pagan un 24 % sobre el alquiler bruto sin deducciones. El impuesto sobre el patrimonio es el último elemento a tener en cuenta en las compras de mayor valor. Andalucía aplica una bonificación del 100 % en su Impuesto Regional sobre el Patrimonio, pero el Impuesto de Solidaridad nacional sigue gravando el patrimonio neto superior a 3 millones de euros por persona, con tipos del 1,7 %, el 2,1 % y el 3,5 % según los tramos.

Situación de los precios en 2026

Frente a esa base de costes, los valores han seguido subiendo. Los datos de precios de idealista sitúan el precio medio de venta en Marbella en 5.956 euros por metro cuadrado en agosto de 2026, lo que supone un aumento del 4 % respecto al año anterior. Según el análisis de la agencia sobre los submercados, la Milla de Oro en torno a Nagüeles se sitúa cerca de los 8.336 euros por metro cuadrado, Nueva Andalucía cerca de los 6.239 y San Pedro de Alcántara cerca de los 4.600, por lo que la diferencia dentro de un mismo municipio es considerable. Estepona ha experimentado un crecimiento más acusado, situándose cerca de los 4.961 euros por metro cuadrado en agosto de 2026 y registrando un aumento interanual de más del 17 % a medida que la Nueva Milla de Oro va madurando. Los compradores que comparan inmuebles en venta en Marbella con inmuebles en venta en Estepona suelen sopesar esa diferencia de precio frente al estilo de vida, el espacio y el tiempo de desplazamiento al aeropuerto.

Solicitar un préstamo como no residente

La mayoría de los compradores no residentes que solicitan un préstamo observan que los bancos españoles conceden entre el 60 % y el 70 % del precio de compra o de la tasación, el que sea menor. Esto implica un pago inicial en efectivo mayor de lo que mucha gente tiene previsto, una vez que se suman los impuestos y las tasas mencionados anteriormente. Según la Ley 5/2019, es la entidad crediticia la que paga el impuesto de timbre de la escritura hipotecaria, lo que elimina un gasto del lado del prestatario. Los tipos de interés y las condiciones varían según el banco y el perfil del prestatario, por lo que conviene contar con una decisión de principio antes de comprometerse con una propiedad concreta.

Lo más sensato es fijar primero el presupuesto total y luego empezar a buscar. Una vivienda de 1,5 millones de euros puede acarrear entre 120 000 y 180 000 euros en concepto de impuestos, tasas y aportaciones a la reserva antes de que te entreguen las llaves, a lo que hay que sumar los gastos de mantenimiento anuales a partir de entonces. Ayudamos a los compradores de Marbella, Nueva Andalucía, Estepona y Benahavís a ajustar esas cifras a la vivienda y el barrio adecuados, de modo que la oferta que presentes sea la cantidad que ya has previsto. Empieza con una descripción clara del presupuesto, la ubicación y los plazos, y a partir de ahí se elaborará una lista de opciones realista.