• Home
• Noticias
• ¿Qué impuestos debe pagar un no residente al vender una propiedad en Marbella en 2026?

¿Qué impuestos debe pagar un no residente al vender una propiedad en Marbella en 2026?

La mayoría de los vendedores particulares no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes en España, con un tipo del 19 % sobre la plusvalía neta documentada, no sobre el precio total de venta. El comprador también retiene un 3 % del precio en concepto de pago anticipado de impuestos, mientras que la plusvalía municipal y los gastos habituales de venta deben tenerse en cuenta por separado.

La mayoría de las guías dirigidas a quienes poseen una vivienda en la Costa del Sol se centran en la compra, el impuesto de transmisiones patrimoniales y los gastos de mantenimiento, y tratan la venta como algo secundario. Para un propietario no residente que venda en 2026, ese enfoque es erróneo, ya que el impuesto que grava una venta en Marbella se calcula de una forma que pilla desprevenidos a los vendedores y inmoviliza una cantidad considerable de dinero durante meses. Los propietarios que comprenden el funcionamiento antes de poner la vivienda a la venta suelen fijar el precio con más seguridad y entregar a su abogado un expediente más ordenado.

Los precios a lo largo de esta costa no han dejado de subir, lo que hace que la venta suponga una cantidad en efectivo mayor de lo que muchos propietarios a largo plazo esperan. Las cifras de precios de venta de febrero de 2026 publicadas por idealista sitúan a Nagüeles y la Milla de Oro en torno a los 8.241 euros por metro cuadrado y a Nueva Andalucía en 6.178 euros por metro cuadrado, ambas en máximos históricos o cerca de ellos. Se trata de precios de venta solicitados, no de ventas formalizadas, y las cifras que se alcanzan ante notario suelen situarse por debajo de ellas; sin embargo, una vivienda comprada hace una década ha revalorizado sustancialmente en muchos casos, y es esa plusvalía, más que el precio de venta oficial, lo que le interesa al Estado español.

El impuesto se calcula sobre la plusvalía

Un no residente que venda una vivienda en España paga el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes sobre la plusvalía neta a un tipo único del 19 % en 2026. Ese tipo único se aplica tanto si el vendedor reside dentro como fuera de la Unión Europea, por lo que un propietario británico y uno alemán se enfrentan al mismo porcentaje nominal. Las desgravaciones pueden variar, sin embargo, ya que un residente de la UE o del EEE que cumpla los requisitos puede solicitar una desgravación al reinvertir el producto de la venta de una antigua vivienda habitual en España, una desgravación a la que los residentes británicos, por lo general, ya no tienen derecho. La plusvalía en sí misma es la diferencia entre el coste de compra documentado y el producto de la venta, y la palabra «documentado» es importante, ya que la base imponible puede reducirse en función de los gastos que el vendedor pueda acreditar.

Entre los conceptos deducibles se incluyen el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA pagado en la compra original, los gastos de notario y del Registro de la Propiedad de dicha transacción, el coste de las mejoras estructurales justificadas con facturas y los gastos de venta incurridos en el momento de la enajenación. Una venta que a primera vista parezca generar un beneficio de 300 000 € puede traducirse en una ganancia imponible muy inferior a esa cifra una vez aplicadas estas deducciones. Conservar la escritura de compra original, las facturas de las reformas y los recibos de los impuestos pagados es lo más útil que puede hacer un propietario a largo plazo para proteger su situación.

También existe una trampa para los propietarios que han alquilado la vivienda. La normativa exige que el valor de adquisición se reduzca en la amortización anual legal correspondiente a los años en que la vivienda estuvo alquilada, se haya reclamado o no dicha amortización, lo que aumenta la ganancia imponible en consecuencia. Se trata de una sorpresa habitual y costosa para los propietarios de la Costa del Sol que han obtenido ingresos por alquiler a lo largo del tiempo.

El 3 % que retiene el comprador

En el momento de la formalización, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio acordado y a abonarlo directamente a la administración tributaria mediante el Modelo 211, cuyo plazo de presentación vence en el plazo de un mes desde la venta. La retención funciona como un anticipo sobre la eventual deuda del vendedor, y protege a la administración tributaria española en los casos en que la ejecución de la deuda frente a un vendedor no residente pueda resultar más difícil. El vendedor dispone entonces de los tres meses siguientes para presentar el Modelo 210, declarar la plusvalía real, deducir el 3 % ya pagado y, o bien liquidar un pequeño saldo, o bien reclamar la diferencia. La Agencia Tributaria ofrece orientación completa sobre la declaración de no residentes.

Este aspecto relacionado con el flujo de caja pasa fácilmente desapercibido. En una venta de 1,2 millones de euros, el comprador retiene 36 000 euros, independientemente de si el vendedor ha obtenido una ganancia elevada, pequeña o ninguna en absoluto. Cuando el gravamen real del 19 % resulta inferior a la suma retenida, el saldo es reembolsable, pero la devolución tarda meses y la Agencia Tributaria puede inspeccionar primero el expediente, por lo que un vendedor que haya comprado hace solo unos años debe esperar para recibir un dinero que le pertenece de verdad.

La plusvalía y el ayuntamiento

Aparte del impuesto nacional sobre las ganancias patrimoniales, existe la plusvalía municipal, un gravamen local sobre el incremento del valor del propio suelo urbano, que debe pagarse al ayuntamiento de Marbella. Cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador se convierte en el contribuyente sustituto y es la parte formalmente responsable ante el ayuntamiento, aunque, en términos económicos, el coste suele recaer en el vendedor. Desde la reforma de 2021, el vendedor puede elegir entre dos métodos: uno que aplica un coeficiente oficial al valor catastral del suelo en función de los años de propiedad, y otro basado en el incremento real del valor del suelo entre la compra y la venta. El contribuyente tiene derecho a elegir el que le suponga una factura menor, y cuando no existe ninguna plusvalía del suelo, no hay que pagar plusvalía; sin embargo, incluso en caso de no haber plusvalía, esta situación debe declararse y acreditarse, en lugar de simplemente darse por sentada.

Este impuesto vence en un plazo de treinta días hábiles a partir de la venta, por lo que no puede aplazarse mientras se resuelven otros asuntos. En el caso de un piso antiguo situado en una parcela modesta, la cifra suele ser de unos pocos miles de euros. En el caso de una villa situada en una parcela grande, puede ser considerablemente más elevada, lo que constituye otra razón para solicitar una valoración antes de acordar el precio, en lugar de hacerlo después.

Gastos de agencia, legales y de certificados

Además de los dos impuestos, el vendedor en Marbella debe asumir los gastos habituales de la transacción. Se pueden tener en cuenta los gastos documentados directamente relacionados con la compra o la venta, aunque no todos cumplen los requisitos. El capital hipotecario, por ejemplo, no es deducible, mientras que los gastos notariales y del Registro de la Propiedad derivados de la cancelación de una hipoteca sí lo son, por lo general.

• La comisión de la agencia inmobiliaria, que en las ventas de lujo de la Costa del Sol suele oscilar entre el 4 y el 5 por ciento del precio más el IVA, y varía en función de la exclusividad del mandato
• Los honorarios del abogado del vendedor, que se encarga de las comprobaciones de la transmisión de la propiedad y de la presentación de las declaraciones fiscales en nombre del vendedor
• Un certificado de eficiencia energética, que es obligatorio por ley antes de que una vivienda pueda ponerse a la venta y debe estar en regla para la firma de la escritura
• El coste de la cancelación de cualquier hipoteca pendiente, incluidos los gastos notariales y del Registro de la Propiedad para eliminar la carga del registro

La diligencia debida legal y el cálculo fiscal definitivo son responsabilidad del propio abogado o asesor fiscal del vendedor, y no del agente inmobiliario, y conviene respetar esa distinción. Un buen asesor también se asegurará de que las cuotas de la comunidad, el impuesto local sobre bienes inmuebles (IBI) y cualquier tasa de recogida de basuras estén abonadas hasta la fecha de formalización, ya que los atrasos en estos conceptos pueden retrasar la venta ante notario.

Cómo se traduce esto en una venta real

Pensemos en una pareja británica que compró un apartamento en Nueva Andalucía en 2015 por 650 000 € y acuerda venderlo en 2026 por 950 000 €. Antes de las deducciones, la plusvalía asciende a 300.000 €. Supongamos unos 47.000 € en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales y gastos de compra de 2015, una reforma documentada de 40.000 €, una comisión de venta de unos 45.000 € y honorarios legales de unos 3.000 €. Una vez restados estos gastos, la ganancia imponible asciende a unos 165 000 €, lo que, al 19 %, supone exactamente 31 350 € de impuestos. El comprador ya habrá retenido 28 500 € en concepto de retención del 3 % sobre el precio de 950 000 €, por lo que la pareja deberá abonar un importe restante de unos 2 850 €, antes de tener en cuenta cualquier plusvalía deducible.

Planificar la venta antes de ponerla en el mercado

La conclusión práctica es calcular la cifra neta, no la bruta, antes de que la vivienda salga al mercado. Reúne la escritura de compraventa y las facturas de las reformas, obtén una estimación de la plusvalía en el ayuntamiento y fija el precio de venta teniendo ya en cuenta el 19 % de impuestos y la retención. Un vendedor que haga esto acudirá al notario sin sorpresas y sin una expectativa de precio que la situación fiscal no pueda respaldar.

Si está barajando la posibilidad de vender, asesoramos a los propietarios de Marbella sobre la fijación de precios realistas y sobre cómo preparar una vivienda para que se venda en el mercado actual. También asesoramos a propietarios que venden inmuebles en Estepona y en otras localidades de la Costa del Sol. Consúltenos sobre una valoración y una estrategia de venta antes de comprometerse con una cifra, y eche un vistazo a inmuebles similares en venta en Marbella para ver cómo se sitúa su vivienda frente a lo que hay actualmente en el mercado.