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Preise für Neubauprojekte im Vergleich zu Bestandsimmobilien an der Golden Mile und in der Sierra Blanca im Jahr 2026

Während des größten Teils des letzten Jahrzehnts war der Preisunterschied zwischen einer neu gebauten Villa an der Golden Mile und einer vergleichbaren Bestandsimmobilie eine Straße weiter so gering, dass Käufer sie als Ersatzprodukte betrachten konnten. Dies traf ab 2024 nicht mehr zu, und die Preisdifferenz hat sich im Laufe des Jahres 2025 bis ins Jahr 2026 hinein vergrößert. Wer in den beiden etabliertesten Luxusvierteln Marbellas zwischen Neubauprojekten und Bestandsimmobilien wählt, muss diese Entwicklung genau im Blick behalten, da sie darüber entscheidet, welches Objekt bei einem bestimmten Budget die bessere Kaufentscheidung ist.

Die Trends an der Golden Mile und in der Sierra Blanca verlaufen in die gleiche Richtung, unterscheiden sich jedoch in ihrem Ausmaß. In beiden Fällen lohnt es sich, die Zahlen genau zu analysieren, anstatt pauschal Neubauprojekte oder Bestandsimmobilien zu bevorzugen.

Wie sich die wichtigsten Kennzahlen im Jahr 2026 darstellen

An der strandnahen Golden Mile liegen die Preise für neue Villen, die Ende 2025 und bis ins Jahr 2026 hinein auf den Markt kommen, zwischen 14.000 und 18.000 Euro pro Quadratmeter bebauter Fläche, wobei eine kleine Anzahl von Prestigeprojekten in erster Strandlinie Preise von über 22.000 Euro erzielen. Gebrauchte Villen ähnlicher Größe, die in der Regel zwischen 2008 und 2018 erbaut und hochwertig renoviert wurden, werden zu Preisen zwischen 9.500 und 13.000 EUR pro Quadratmeter gehandelt. Der Aufschlag für Neubauten liegt bei vergleichbaren Grundstücken bei etwa 35 bis 45 Prozent.

In Sierra Blanca ist das Angebot im oberen Preissegment knapper, im mittleren Segment jedoch breiter. Die Angebotspreise für Neubauten liegen zwischen 12.500 und 15.500 EUR pro Quadratmeter, wobei die Villen in Hanglage höhere Preise erzielen. Gebrauchte Villen in denselben Wohnanlagen, insbesondere solche, die zwischen 2010 und 2015 fertiggestellt wurden, werden zu Preisen zwischen 7.800 und 10.500 EUR pro Quadratmeter gehandelt. Der Aufschlag für Neubauten liegt näher bei 40 bis 55 Prozent und ist damit höher als an der Golden Mile, da der Bestand an Wiederverkaufsobjekten etwas älter ist und viele Immobilien modernisiert werden müssen.

Diese Spannen stimmen mit dem Gesamtbild überein, das in unserem Immobilienmarktführer für Marbella für 2026 dargelegt ist, doch die Unterschiede innerhalb der einzelnen Stadtteile sind ausgeprägter, als die Durchschnittswerte vermuten lassen.

Warum sich der Spread ausgeweitet hat

Drei Faktoren haben dazu geführt, dass sich die Preise für Neubauten von denen für Bestandsimmobilien abgekoppelt haben. Erstens stiegen die Baukosten in Andalusien zwischen 2021 und 2025 um rund 28 Prozent, wobei der größte Teil des Anstiegs auf Baustahl, Verglasungen und Fachhandwerk zurückzuführen ist. Bauträger können diese Kosten nicht über ihre Margen auffangen, sodass sie sich in den Angebotspreisen niederschlagen. Zweitens ist das Angebot an Baugrundstücken begrenzt. Die verbleibenden bebaubaren Grundstücke in der Sierra Blanca Alta liegen im niedrigen zweistelligen Bereich, und an der Golden Mile am Strand sind es sogar noch weniger. Die Knappheit treibt die Grundstückspreise in die Höhe, was sich direkt auf die Quadratmeterpreise für Neubauten auswirkt.

Drittens haben sich die gestalterischen Anforderungen weiterentwickelt. Eine Villa aus dem Jahr 2014 in der Sierra Blanca wurde nach einem guten, aber konventionellen Konzept gebaut, mit kleineren Verglasungsflächen, Gasheizung und einem Pool, der nicht in die architektonische Hülle integriert war. Eine Villa aus dem Jahr 2026 wird nach einem anderen Standard gebaut, mit raumhohen Verglasungen, aerothermischen Systemen, Hausautomation als Standard und einer engeren Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich. Die Kosten für die Anpassung der älteren Villa an die neueren Vorgaben betragen oft 1.500 bis 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche, und diese Differenz schlägt sich nun im Preisnachlass beim Wiederverkauf nieder.

Was das für einen Käufer mit einem Budget von 5 bis 8 Millionen Euro bedeutet

Bei diesem Budget hat der Käufer eine echte Wahl. Eine 600 Quadratmeter große Neubauvilla an der Golden Mile kostet ab etwa 8,4 Millionen Euro aufwärts, während eine renovierte Bestandsimmobilie ähnlicher Größe in einer Preisspanne von 6 bis 7,8 Millionen Euro liegt. Die Entscheidung hängt von drei Fragen ab: Wie lange ist der Haltehorizont, wie groß ist die Bereitschaft für ein Bauprojekt und wie wichtig ist die genaue architektonische Vorgabe?

Käufer, die eine Haltedauer von zehn Jahren oder mehr planen und eine Villa wünschen, die einer bestimmten Ästhetik entspricht, sind in der Regel mit einem Off-Plan-Kauf besser bedient. Der im Jahr 2026 gezahlte Aufpreis wird durch die Knappheit während der Haltedauer wieder hereingeholt, und die Konfiguration ist vom ersten Tag an festgelegt. Unsere frühere Analyse zum Kauf bei Markteinführung in einer Neubaugegend erläutert die zeitlichen Mechanismen im Detail.

Käufer mit einem kürzeren Zeithorizont, etwa drei bis fünf Jahre, oder solche, die schnell einziehen möchten, sind in der Regel mit dem Kauf auf dem Sekundärmarkt besser beraten. Der Preisnachlass von 35 bis 45 Prozent gegenüber einem Neubau bietet eine Sicherheitsmarge für den Fall, dass sich der Markt abschwächt, und die Kosten für das Warten von achtzehn bis vierundzwanzig Monaten auf die Fertigstellung eines Off-Plan-Objekts entfallen.

Was dies für einen Käufer über 10 Millionen Euro bedeutet

Ab 10 Millionen Euro ändert sich die Rechnung. An der Spitze der Golden Mile am Strand handelt es sich bei fast allen Objekten entweder um Prestigeobjekte aus dem Wiederverkauf (Villen in erster Strandlinie aus den 1990er- und 2000er-Jahren auf großen Grundstücken) oder um Neubauten einer Handvoll etablierter Bauträger. Der Preis für Prestigeobjekte aus dem Wiederverkauf richtet sich eher nach Grundstück und Straßenfront als nach der Bauqualität, und oft wird erwartet, dass das Gebäude selbst ersetzt wird. Die Neubauoption bietet ein fertiges Produkt zu einem Quadratmeterpreis, der um mehr als 50 Prozent über dem vergleichbarer Wiederverkaufsobjekte liegen kann. In diesem Marktsegment lautet die eigentliche Frage, ob der Käufer eine Immobilie in Auftrag geben oder eine fertige kaufen möchte.

Praktische Überprüfungen vor der Entscheidung

• Rufen Sie die INE-Daten zu Immobilientransaktionen für Marbella der letzten vier Quartale ab, um die Ihnen vorgelegten Angebotspreise anhand der tatsächlichen Verkaufspreise zu überprüfen.
• Vergleichen Sie die Katasterdaten, um sicherzustellen, dass die angegebene bebaute Fläche mit der eingetragenen Fläche übereinstimmt, insbesondere bei Bestandsimmobilien, bei denen Anbauten möglicherweise nicht offiziell registriert wurden.
• Fragen Sie den Bauträger nach dem Quadratmeterpreis ohne Garage und Terrasse, da die Einbeziehung dieser Flächen in den Gesamtpreis den tatsächlichen Aufschlag um 8 bis 12 Prozent unterschätzen kann.
• Bei Bestandsimmobilien sollten Sie vor der Preisvereinbarung – und nicht danach – einen unabhängigen Kostenvoranschlag einholen, um die Immobilie auf den aktuellen Stand zu bringen.

Wie sich der Markt weiterentwickeln wird

Bis 2026 erwarten wir, dass der Aufschlag für Neubauten an der Golden Mile hoch bleibt und sich in der Sierra Blanca leicht verringert, da eine neue Gruppe von Bestandsimmobilien aus den Jahren 2018 bis 2020 in großem Umfang auf den Markt kommt. Die Knappheit an Strandlagen wird dafür sorgen, dass die Preisdifferenz an der Golden Mile strukturell und nicht zyklisch bleibt. Die Sierra Blanca wird geduldige Käufer belohnen, die bereit sind, sich gut gebaute Bestandsimmobilien anzusehen und ein Budget für selektive Modernisierungen einzuplanen. Die umfassendere Liste der Stadtteile in den zehn exklusivsten Luxusgebieten Marbellas zeigt, wo sich dasselbe Muster in kleinerem Maßstab in Nueva Andalucía, La Zagaleta und El Madronal abzeichnet.

Die praktische Regel ist einfach: Vergleichen Sie den Angebotspreis für einen Neubau nicht isoliert mit dem Angebotspreis für eine Bestandsimmobilie. Berücksichtigen Sie Unterschiede in der Flächenangabe, der Ausstattung und der Zeit bis zum Einzug, und vergleichen Sie dann. Die richtige Antwort ergibt sich in der Regel von selbst, sobald diese drei Anpassungen vorgenommen wurden.