• Home
• News
• Immobilienkauf in Marbella im Jahr 2026 – Häufige Missverständnisse in Bezug auf Recht, Wohnsitz und Steuern erklärt

Immobilienkauf in Marbella im Jahr 2026 – Häufige Missverständnisse in Bezug auf Recht, Wohnsitz und Steuern erklärt

Für viele internationale Käufer ist der Kauf einer Immobilie in Marbella unkompliziert, aber selten einfach. Jedes Jahr führen Missverständnisse in Bezug auf Aufenthaltsrechte, Steuern und den Kaufprozess selbst zu Verzögerungen, unerwarteten Kosten oder unnötigem Stress.

Da wir uns dem Jahr 2026 nähern, lohnt es sich, einige der häufigsten Missverständnisse zu klären, die Käufer noch immer haben, bevor sie mit der Immobiliensuche beginnen.

1. Der Kauf einer Immobilie gewährt nicht automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung

Eine der häufigsten Annahmen ist, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien dem Käufer das Recht gibt, langfristig im Land zu leben.

In Wirklichkeit:

• Der Besitz einer Immobilie allein gewährt noch keine Aufenthaltsgenehmigung.
• Käufer aus Nicht-EU-Ländern müssen ein entsprechendes Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen.
• EU-Bürger müssen sich bei einem langfristigen Aufenthalt ebenfalls ordnungsgemäß registrieren lassen.

Spanien bietet mehrere Möglichkeiten, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, aber jede davon ist mit bestimmten finanziellen Anforderungen, Aufenthaltsdauer und Auflagen verbunden, die vor dem Kauf einer Immobilie geklärt werden sollten.

2. Der Kaufpreis ist nicht der endgültige Preis

Ein weiteres häufiges Missverständnis ist es, sich bei der Budgetplanung ausschließlich auf den angegebenen Kaufpreis zu stützen.

In der Praxis sollten Käufer jedoch auch folgende Faktoren berücksichtigen:

• Kaufsteuer oder Mehrwertsteuer (je nach Art der Immobilie)
• Notar- und Grundbuchgebühren
• Rechtsvertretung
• Laufende jährliche Kosten wie IBI, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten

Eine frühzeitige realistische Budgetberechnung verhindert Überraschungen und hilft dabei, die Immobiliensuche auf wirklich geeignete Optionen einzugrenzen.

3. „Neubau“ bedeutet nicht risikofrei

Neubauten sind in Marbella nach wie vor beliebt, aber Käufer gehen manchmal davon aus, dass Neubauten alle rechtlichen oder technischen Risiken ausschließen.

Wichtige Prüfungen sind weiterhin:

• Baugenehmigungen und Planungsgenehmigungen
• Bankgarantien für Zahlungen vor Baubeginn
• Liefertermine und Genauigkeit der Spezifikationen
• Gemeinschaftsstruktur und zukünftige Kosten

Unabhängige Rechtsberatung ist nach wie vor unerlässlich, unabhängig davon, ob es sich um eine neue oder eine wiederverkaufte Immobilie handelt.

4. Steuerlicher Wohnsitz und Eigentum an Immobilien sind zwei getrennte Themen

Der Besitz einer Immobilie in Spanien macht jemanden nicht automatisch zu einem Steuerpflichtigen, aber bestimmte Nutzungsmuster können unbeabsichtigt steuerliche Verpflichtungen nach sich ziehen.

Käufer sollten Folgendes verstehen:

• Den Unterschied zwischen steuerlichem Wohnsitz und Besteuerung von Nichtansässigen
• Wie sich die Aufenthaltsdauer auf die Verpflichtungen auswirkt
• Meldepflichten für Mieteinnahmen, falls zutreffend

Dies ist besonders relevant für Käufer, die einen flexiblen oder teilweisen Wohnsitz planen und nicht dauerhaft umziehen möchten.

5. Die Bedeutung unabhängiger Beratung

Der vielleicht wichtigste Punkt für Käufer im Jahr 2026 ist, dass keine Situation der anderen gleicht. Nationalität, Verwendungszweck, Familienstruktur und langfristige Pläne beeinflussen alle, wie ein Kauf strukturiert werden sollte.

Ein gut unterstützter Kauf umfasst in der Regel:

• Einen unabhängigen Immobilienanwalt
• Klare Beratung zu Aufenthaltsmöglichkeiten
• Transparente Kostenaufstellungen

Einblicke in den lokalen Markt, die über Online-Angebote hinausgehen

Zusammenfassung

Marbella ist nach wie vor einer der attraktivsten Immobilienstandorte Südeuropas, aber für einen erfolgreichen Kauf ist es wichtig, mehr als nur die Lage und den Preis zu kennen.

Durch die frühzeitige Klärung rechtlicher, steuerlicher und aufenthaltsrechtlicher Fragen können Käufer mit Zuversicht voranschreiten und Probleme vermeiden, die oft erst später im Verlauf des Prozesses auftreten.

Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung empfiehlt es sich immer, mit einer vor Ort erfahrenen Immobilienagentur in Marbella und einem unabhängigen Rechtsberater zu sprechen.

Häufig gestellte Fragen zum Kauf von Immobilien in Marbella

Benötige ich ein spanisches Bankkonto, um eine Immobilie in Marbella zu kaufen?

Ja. Ein spanisches Bankkonto ist erforderlich, um Kaufsteuern, Notargebühren, Nebenkosten und laufende Kosten wie Gemeinschaftsgebühren und lokale Grundsteuer (IBI) zu bezahlen. Die meisten Käufer eröffnen frühzeitig ein Konto, um Verzögerungen beim Abschluss zu vermeiden.

Kann ein Ausländer eine Immobilie in Marbella kaufen, ohne in Spanien anwesend zu sein?

Ja. Ein Kauf kann aus der Ferne abgewickelt werden, indem einer spanischen Anwältin oder einem vertrauenswürdigen Vertreter eine Vollmacht erteilt wird. Dies ist bei internationalen Käuferinnen und Käufern üblich und hat keinen Einfluss auf die Eigentumsrechte.

Ist es obligatorisch, beim Kauf einer Immobilie in Spanien eine Anwältin oder einen Anwalt hinzuzuziehen?

Es ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber es wird dringend empfohlen, eine unabhängige spanische Immobilienanwältin oder einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt hinzuzuziehen. Die Aufgabe der Anwältin oder des Anwalts besteht darin, die rechtliche Due Diligence durchzuführen, Lizenzen und Schulden zu überprüfen und sicherzustellen, dass Gelder und Verträge korrekt abgewickelt werden.

Wie lange dauert der Kaufprozess in der Regel?

Bei Wiederverkaufsimmobilien dauert der Prozess in der Regel zwischen 6 und 10 Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss, vorausgesetzt, die Unterlagen sind in Ordnung. Bei Neubauten oder Off-Plan-Käufen kann es je nach Bau- und Genehmigungsphase zu längeren Fristen kommen.

Gibt es Einschränkungen bei der Vermietung einer Immobilie in Marbella?

Für Kurzzeitvermietungen ist je nach Art der Immobilie und den Regeln der Gemeinde möglicherweise eine Tourismuslizenz erforderlich. Einige Wohnanlagen schränken die Vermietung an Urlauber ein, daher sollte dies vor dem Kauf geklärt werden, wenn Mieteinnahmen eine wichtige Rolle spielen.

Bin ich durch den Besitz einer Immobilie in Marbella in Spanien steuerpflichtig?

Nein. Der Besitz einer Immobilie allein begründet keine Steuerpflicht. Die Steuerpflicht hängt in der Regel von der Anzahl der Tage, die Sie in Spanien verbringen, und von Ihren persönlichen Umständen ab. Immobilienbesitzer können jedoch dennoch steuerpflichtig sein, auch wenn sie nicht in Spanien ansässig sind.

Kann ich beim Kauf einer Immobilie in Marbella über den Preis verhandeln?

Ja. Verhandlungen sind üblich, insbesondere bei Wiederverkaufsimmobilien. Der Verhandlungsspielraum hängt eher von der Nachfrage, dem Zustand der Immobilie und der Motivation des Verkäufers ab als von den marktweiten Preisentwicklungen.