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Andaluc\u00eda modific\u00f3 la normativa sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales el 1 de enero de 2026, y este cambio afecta a cualquiera que est\u00e9 plante\u00e1ndose comprar una vivienda a lo largo de la costa, desde Marbella hasta Estepona. El tipo impositivo principal que pagan la mayor\u00eda de los compradores particulares no ha variado, pero se han endurecido las condiciones relativas a los tipos reducidos, y el coste total de adquirir y mantener una vivienda aqu\u00ed sigue siendo bastante superior al precio de venta. Hacer bien los c\u00e1lculos antes de presentar una oferta marca la diferencia entre una transacci\u00f3n sin complicaciones y una sorpresa desagradable en la notar\u00eda.<\/p>\n\n\n\n
La mayor\u00eda de los compradores particulares de una vivienda de segunda mano en Andaluc\u00eda pagan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a un tipo fijo del 7 % del precio declarado. Ese tipo se mantiene sin cambios para 2026. Lo que s\u00ed ha cambiado a partir del 1 de enero es el tipo reducido del 2 % que aplican los profesionales del sector inmobiliario cuando compran para revender. El Parlamento andaluz aprob\u00f3 la reforma el 18 de diciembre de 2025, y ahora limita ese tipo del 2 % a las viviendas con un precio inferior a 500 000 euros y reduce el plazo de reventa de cinco a\u00f1os a dos. En un mercado en el que una gran parte de la oferta inmobiliaria de Marbella y Puerto Ban\u00fas se negocia por encima del medio mill\u00f3n de euros, el efecto pr\u00e1ctico es que un mayor n\u00famero de compras con fines de reventa vuelven a estar sujetas al tipo est\u00e1ndar del 7 %. Los compradores particulares siguen pagando el 7 %, como antes, por lo que el cambio es m\u00e1s limitado de lo que algunos titulares han dado a entender.<\/p>\n\n\n\n
El impuesto que se paga depende de si la vivienda ha estado habitada anteriormente. Una vivienda de segunda mano est\u00e1 sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales del 7 % y a ning\u00fan otro gravamen sobre la compra en s\u00ed. Una vivienda de obra nueva comprada a un promotor se calcula de forma diferente, ya que conlleva un 10 % de IVA, el equivalente espa\u00f1ol del impuesto sobre el valor a\u00f1adido, m\u00e1s el impuesto sobre actos jur\u00eddicos documentados (IAP), que en Andaluc\u00eda es del 1,2 %. Esto eleva la carga fiscal de una vivienda de nueva construcci\u00f3n al 11,2 %, frente al 7 % de una vivienda de segunda mano comparable. Ninguna de estas cantidades es recuperable para un propietario particular, por lo que deben incluirse en tu presupuesto desde la primera visita, y no esperar hasta el momento de la firma. Merece la pena sopesar esta diferencia, ya que el coste de una vivienda de nueva construcci\u00f3n se distribuye en pagos escalonados durante la construcci\u00f3n, mientras que el de una vivienda de segunda mano se abona en un solo pago al finalizar la compraventa, y estos dos perfiles se adaptan a distintos tipos de compradores.<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s del impuesto de transmisiones patrimoniales, hay que contar con que los honorarios del notario, las tasas del Registro de la Propiedad y los gastos legales sumar\u00e1n entre el 1 % y el 2 % aproximadamente. En total, la compra de una vivienda de segunda mano suele situarse entre un 8 % y un 9 % por encima del precio, y la de una vivienda de nueva construcci\u00f3n, cerca del 12 %. Hay dos aspectos relacionados con la comunidad de propietarios que merecen una menci\u00f3n, ya que los compradores suelen pasarlos por alto. Todas las comunidades de propietarios en Espa\u00f1a deben disponer de un fondo de reserva de al menos el 10 % de su \u00faltimo presupuesto anual ordinario, seg\u00fan el Real Decreto 7\/2019. Al comprar un piso o una vivienda adosada dentro de una comunidad, tambi\u00e9n se heredan las cuotas comunitarias pendientes de pago que el vendedor haya dejado pendientes correspondientes al a\u00f1o en curso y a los tres a\u00f1os naturales anteriores. Un abogado comprueba ambos aspectos antes de la formalizaci\u00f3n, y esa diligencia debida recae en tu propio asesor jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n
La propiedad conlleva sus propios gastos anuales. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo cobra el ayuntamiento sobre el valor catastral de la vivienda. Si alquilas la propiedad, los ingresos por alquiler se declaran mediante el Modelo 210 ante Hacienda P\u00fablica<\/u><\/a>. Los residentes de la UE o del EEE tributan al 19 % sobre los ingresos netos y pueden deducir los gastos de mantenimiento, mientras que los propietarios no comunitarios \u2014entre los que, desde el Brexit, se incluyen los compradores brit\u00e1nicos\u2014 pagan un 24 % sobre el alquiler bruto sin deducciones. El impuesto sobre el patrimonio es el \u00faltimo elemento a tener en cuenta en las compras de mayor valor. Andaluc\u00eda aplica una bonificaci\u00f3n del 100 % en su Impuesto Regional sobre el Patrimonio, pero el Impuesto de Solidaridad nacional sigue gravando el patrimonio neto superior a 3 millones de euros por persona, con tipos del 1,7 %, el 2,1 % y el 3,5 % seg\u00fan los tramos.<\/p>\n\n\n\n Frente a esa base de costes, los valores han seguido subiendo. Los datos de precios de idealista<\/u><\/a> sit\u00faan el precio medio de venta en Marbella en 5.956 euros por metro cuadrado en agosto de 2026, lo que supone un aumento del 4 % respecto al a\u00f1o anterior. Seg\u00fan el an\u00e1lisis de la agencia sobre los submercados, la Milla de Oro en torno a Nag\u00fceles se sit\u00faa cerca de los 8.336 euros por metro cuadrado, Nueva Andaluc\u00eda cerca de los 6.239 y San Pedro de Alc\u00e1ntara cerca de los 4.600, por lo que la diferencia dentro de un mismo municipio es considerable. Estepona ha experimentado un crecimiento m\u00e1s acusado, situ\u00e1ndose cerca de los 4.961 euros por metro cuadrado en agosto de 2026 y registrando un aumento interanual de m\u00e1s del 17 % a medida que la Nueva Milla de Oro va madurando. Los compradores que comparan inmuebles en venta en Marbella<\/u><\/a> con inmuebles en venta en Estepona<\/u><\/a> suelen sopesar esa diferencia de precio frente al estilo de vida, el espacio y el tiempo de desplazamiento al aeropuerto.<\/p>\n\n\n\n La mayor\u00eda de los compradores no residentes que solicitan un pr\u00e9stamo observan que los bancos espa\u00f1oles conceden entre el 60 % y el 70 % del precio de compra o de la tasaci\u00f3n, el que sea menor. Esto implica un pago inicial en efectivo mayor de lo que mucha gente tiene previsto, una vez que se suman los impuestos y las tasas mencionados anteriormente. Seg\u00fan la Ley 5\/2019, es la entidad crediticia la que paga el impuesto de timbre de la escritura hipotecaria, lo que elimina un gasto del lado del prestatario. Los tipos de inter\u00e9s y las condiciones var\u00edan seg\u00fan el banco y el perfil del prestatario, por lo que conviene contar con una decisi\u00f3n de principio antes de comprometerse con una propiedad concreta.<\/p>\n\n\n\n Lo m\u00e1s sensato es fijar primero el presupuesto total y luego empezar a buscar. Una vivienda de 1,5 millones de euros puede acarrear entre 120 000 y 180 000 euros en concepto de impuestos, tasas y aportaciones a la reserva antes de que te entreguen las llaves, a lo que hay que sumar los gastos de mantenimiento anuales a partir de entonces. Ayudamos a los compradores de Marbella, Nueva Andaluc\u00eda, Estepona y Benahav\u00eds a ajustar esas cifras a la vivienda y el barrio adecuados, de modo que la oferta que presentes sea la cantidad que ya has previsto. Empieza con una descripci\u00f3n clara del presupuesto, la ubicaci\u00f3n y los plazos, y a partir de ah\u00ed se elaborar\u00e1 una lista de opciones realista.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Andaluc\u00eda modific\u00f3 la normativa sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales el 1 de enero de 2026, y este cambio afecta a cualquiera que est\u00e9 plante\u00e1ndose comprar una vivienda a lo largo de la costa, desde…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6102,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-6110","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-lifestyle"],"yoast_head":"\nSituaci\u00f3n de los precios en 2026<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Solicitar un pr\u00e9stamo como no residente<\/strong><\/h2>\n\n\n\n