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La mayor\u00eda de los vendedores particulares no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes en Espa\u00f1a, con un tipo del 19 % sobre la plusval\u00eda neta documentada, no sobre el precio total de venta. El comprador tambi\u00e9n retiene un 3 % del precio en concepto de pago anticipado de impuestos, mientras que la plusval\u00eda municipal y los gastos habituales de venta deben tenerse en cuenta por separado.<\/p>\n\n\n\n
La mayor\u00eda de las gu\u00edas dirigidas a quienes poseen una vivienda en la Costa del Sol se centran en la compra, el impuesto de transmisiones patrimoniales y los gastos de mantenimiento, y tratan la venta como algo secundario. Para un propietario no residente que venda en 2026, ese enfoque es err\u00f3neo, ya que el impuesto que grava una venta en Marbella se calcula de una forma que pilla desprevenidos a los vendedores y inmoviliza una cantidad considerable de dinero durante meses. Los propietarios que comprenden el funcionamiento antes de poner la vivienda a la venta suelen fijar el precio con m\u00e1s seguridad y entregar a su abogado un expediente m\u00e1s ordenado.<\/p>\n\n\n\n
Los precios a lo largo de esta costa no han dejado de subir, lo que hace que la venta suponga una cantidad en efectivo mayor de lo que muchos propietarios a largo plazo esperan. Las cifras de precios de venta de febrero de 2026 publicadas por idealista<\/u><\/a> sit\u00faan a Nag\u00fceles y la Milla de Oro en torno a los 8.241 euros por metro cuadrado y a Nueva Andaluc\u00eda en 6.178 euros por metro cuadrado, ambas en m\u00e1ximos hist\u00f3ricos o cerca de ellos. Se trata de precios de venta solicitados, no de ventas formalizadas, y las cifras que se alcanzan ante notario suelen situarse por debajo de ellas; sin embargo, una vivienda comprada hace una d\u00e9cada ha revalorizado sustancialmente en muchos casos, y es esa plusval\u00eda, m\u00e1s que el precio de venta oficial, lo que le interesa al Estado espa\u00f1ol.<\/p>\n\n\n\n Un no residente que venda una vivienda en Espa\u00f1a paga el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes sobre la plusval\u00eda neta a un tipo \u00fanico del 19 % en 2026. Ese tipo \u00fanico se aplica tanto si el vendedor reside dentro como fuera de la Uni\u00f3n Europea, por lo que un propietario brit\u00e1nico y uno alem\u00e1n se enfrentan al mismo porcentaje nominal. Las desgravaciones pueden variar, sin embargo, ya que un residente de la UE o del EEE que cumpla los requisitos puede solicitar una desgravaci\u00f3n al reinvertir el producto de la venta de una antigua vivienda habitual en Espa\u00f1a, una desgravaci\u00f3n a la que los residentes brit\u00e1nicos, por lo general, ya no tienen derecho. La plusval\u00eda en s\u00ed misma es la diferencia entre el coste de compra documentado y el producto de la venta, y la palabra \u00abdocumentado\u00bb es importante, ya que la base imponible puede reducirse en funci\u00f3n de los gastos que el vendedor pueda acreditar.<\/p>\n\n\n\n Entre los conceptos deducibles se incluyen el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA pagado en la compra original, los gastos de notario y del Registro de la Propiedad de dicha transacci\u00f3n, el coste de las mejoras estructurales justificadas con facturas y los gastos de venta incurridos en el momento de la enajenaci\u00f3n. Una venta que a primera vista parezca generar un beneficio de 300 000 \u20ac puede traducirse en una ganancia imponible muy inferior a esa cifra una vez aplicadas estas deducciones. Conservar la escritura de compra original, las facturas de las reformas y los recibos de los impuestos pagados es lo m\u00e1s \u00fatil que puede hacer un propietario a largo plazo para proteger su situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n existe una trampa para los propietarios que han alquilado la vivienda. La normativa exige que el valor de adquisici\u00f3n se reduzca en la amortizaci\u00f3n anual legal correspondiente a los a\u00f1os en que la vivienda estuvo alquilada, se haya reclamado o no dicha amortizaci\u00f3n, lo que aumenta la ganancia imponible en consecuencia. Se trata de una sorpresa habitual y costosa para los propietarios de la Costa del Sol que han obtenido ingresos por alquiler a lo largo del tiempo.<\/p>\n\n\n\n En el momento de la formalizaci\u00f3n, el comprador est\u00e1 legalmente obligado a retener el 3 % del precio acordado y a abonarlo directamente a la administraci\u00f3n tributaria mediante el Modelo 211, cuyo plazo de presentaci\u00f3n vence en el plazo de un mes desde la venta. La retenci\u00f3n funciona como un anticipo sobre la eventual deuda del vendedor, y protege a la administraci\u00f3n tributaria espa\u00f1ola en los casos en que la ejecuci\u00f3n de la deuda frente a un vendedor no residente pueda resultar m\u00e1s dif\u00edcil. El vendedor dispone entonces de los tres meses siguientes para presentar el Modelo 210, declarar la plusval\u00eda real, deducir el 3 % ya pagado y, o bien liquidar un peque\u00f1o saldo, o bien reclamar la diferencia. La Agencia Tributaria<\/u><\/a> ofrece orientaci\u00f3n completa sobre la declaraci\u00f3n de no residentes.<\/p>\n\n\n\n Este aspecto relacionado con el flujo de caja pasa f\u00e1cilmente desapercibido. En una venta de 1,2 millones de euros, el comprador retiene 36 000 euros, independientemente de si el vendedor ha obtenido una ganancia elevada, peque\u00f1a o ninguna en absoluto. Cuando el gravamen real del 19 % resulta inferior a la suma retenida, el saldo es reembolsable, pero la devoluci\u00f3n tarda meses y la Agencia Tributaria puede inspeccionar primero el expediente, por lo que un vendedor que haya comprado hace solo unos a\u00f1os debe esperar para recibir un dinero que le pertenece de verdad.<\/p>\n\n\n\n Aparte del impuesto nacional sobre las ganancias patrimoniales, existe la plusval\u00eda municipal, un gravamen local sobre el incremento del valor del propio suelo urbano, que debe pagarse al ayuntamiento de Marbella. Cuando el vendedor es una persona f\u00edsica no residente, el comprador se convierte en el contribuyente sustituto y es la parte formalmente responsable ante el ayuntamiento, aunque, en t\u00e9rminos econ\u00f3micos, el coste suele recaer en el vendedor. Desde la reforma de 2021, el vendedor puede elegir entre dos m\u00e9todos: uno que aplica un coeficiente oficial al valor catastral del suelo en funci\u00f3n de los a\u00f1os de propiedad, y otro basado en el incremento real del valor del suelo entre la compra y la venta. El contribuyente tiene derecho a elegir el que le suponga una factura menor, y cuando no existe ninguna plusval\u00eda del suelo, no hay que pagar plusval\u00eda; sin embargo, incluso en caso de no haber plusval\u00eda, esta situaci\u00f3n debe declararse y acreditarse, en lugar de simplemente darse por sentada.<\/p>\n\n\n\n Este impuesto vence en un plazo de treinta d\u00edas h\u00e1biles a partir de la venta, por lo que no puede aplazarse mientras se resuelven otros asuntos. En el caso de un piso antiguo situado en una parcela modesta, la cifra suele ser de unos pocos miles de euros. En el caso de una villa situada en una parcela grande, puede ser considerablemente m\u00e1s elevada, lo que constituye otra raz\u00f3n para solicitar una valoraci\u00f3n antes de acordar el precio, en lugar de hacerlo despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s de los dos impuestos, el vendedor en Marbella debe asumir los gastos habituales de la transacci\u00f3n. Se pueden tener en cuenta los gastos documentados directamente relacionados con la compra o la venta, aunque no todos cumplen los requisitos. El capital hipotecario, por ejemplo, no es deducible, mientras que los gastos notariales y del Registro de la Propiedad derivados de la cancelaci\u00f3n de una hipoteca s\u00ed lo son, por lo general.<\/p>\n\n\n\n La diligencia debida legal y el c\u00e1lculo fiscal definitivo son responsabilidad del propio abogado o asesor fiscal del vendedor, y no del agente inmobiliario, y conviene respetar esa distinci\u00f3n. Un buen asesor tambi\u00e9n se asegurar\u00e1 de que las cuotas de la comunidad, el impuesto local sobre bienes inmuebles (IBI) y cualquier tasa de recogida de basuras est\u00e9n abonadas hasta la fecha de formalizaci\u00f3n, ya que los atrasos en estos conceptos pueden retrasar la venta ante notario.<\/p>\n\n\n\n Pensemos en una pareja brit\u00e1nica que compr\u00f3 un apartamento en Nueva Andaluc\u00eda en 2015 por 650 000 \u20ac y acuerda venderlo en 2026 por 950 000 \u20ac. Antes de las deducciones, la plusval\u00eda asciende a 300.000 \u20ac. Supongamos unos 47.000 \u20ac en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales y gastos de compra de 2015, una reforma documentada de 40.000 \u20ac, una comisi\u00f3n de venta de unos 45.000 \u20ac y honorarios legales de unos 3.000 \u20ac. Una vez restados estos gastos, la ganancia imponible asciende a unos 165 000 \u20ac, lo que, al 19 %, supone exactamente 31 350 \u20ac de impuestos. El comprador ya habr\u00e1 retenido 28 500 \u20ac en concepto de retenci\u00f3n del 3 % sobre el precio de 950 000 \u20ac, por lo que la pareja deber\u00e1 abonar un importe restante de unos 2 850 \u20ac, antes de tener en cuenta cualquier plusval\u00eda deducible.<\/p>\n\n\n\n La conclusi\u00f3n pr\u00e1ctica es calcular la cifra neta, no la bruta, antes de que la vivienda salga al mercado. Re\u00fane la escritura de compraventa y las facturas de las reformas, obt\u00e9n una estimaci\u00f3n de la plusval\u00eda en el ayuntamiento y fija el precio de venta teniendo ya en cuenta el 19 % de impuestos y la retenci\u00f3n. Un vendedor que haga esto acudir\u00e1 al notario sin sorpresas y sin una expectativa de precio que la situaci\u00f3n fiscal no pueda respaldar.<\/p>\n\n\n\nEl impuesto se calcula sobre la plusval\u00eda<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
El 3 % que retiene el comprador<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
La plusval\u00eda y el ayuntamiento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Gastos de agencia, legales y de certificados<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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C\u00f3mo se traduce esto en una venta real<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Planificar la venta antes de ponerla en el mercado<\/strong><\/h2>\n\n\n\n