Los precios de venta en Marbella solo muestran a los compradores una parte de la realidad. Cuando se formaliza la compra de una vivienda de segunda mano en la Milla de Oro o en Nueva Andaluc\u00eda, los impuestos y los honorarios profesionales que se suman a la cifra a\u00f1aden aproximadamente una d\u00e9cima parte m\u00e1s al precio que figura en el anuncio. Los compradores brit\u00e1nicos, belgas y escandinavos que llegan esperando el modelo de costes del Reino Unido o del norte de Europa suelen verse sorprendidos por c\u00f3mo el sistema espa\u00f1ol distribuye esos gastos y por la cuant\u00eda de la factura que recae en un \u00fanico impuesto regional. Esta gu\u00eda detalla lo que cuesta realmente una compra en 2026 y en qu\u00e9 aspectos el c\u00e1lculo difiere del de una vivienda de obra nueva.<\/p>\n\n\n\n
El mayor coste individual en la compra de una vivienda de segunda mano en Andaluc\u00eda es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, conocido como ITP. La regi\u00f3n aplica un tipo fijo del 7 % a las compras de viviendas de segunda mano, independientemente de la nacionalidad o la situaci\u00f3n de residencia del comprador. En el caso de una villa de 1,2 millones de euros en Sierra Blanca, esto supone 84 000 euros que deben pagarse en el plazo de un mes tras la firma, y en el de un piso de 600 000 euros en Estepona, 42 000 euros. El ITP lo fija cada comunidad aut\u00f3noma, por lo que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales var\u00eda seg\u00fan la regi\u00f3n<\/u><\/a> en toda Espa\u00f1a, y Andaluc\u00eda se sit\u00faa en la mitad de la franja. Tambi\u00e9n existe un tipo reducido del 2 %, pero a partir de enero de 2026 estar\u00e1 reservado a los revendedores profesionales registrados que compren por un importe inferior a 500 000 \u20ac y revendan en un plazo de dos a\u00f1os, por lo que no afecta a los compradores particulares.<\/p>\n\n\n\n Desde 2022, el impuesto no siempre se aplica sobre el precio pagado. Andaluc\u00eda calcula el ITP sobre el mayor de los siguientes importes: el precio acordado o el valor de referencia catastral, fijado de forma centralizada para cada inmueble. Cuando una vivienda se vende por debajo de esa cifra administrativa, la base imponible se eleva hasta alcanzarla, y el 7 % se aplica a la cifra m\u00e1s alta. La fortaleza del mercado de Marbella hace que esto sea menos habitual en el segmento de lujo, donde idealista registr\u00f3 un precio r\u00e9cord por metro cuadrado<\/u><\/a> de 5.162 \u20ac en mayo de 2025, con un aumento interanual de casi el 10 %, pero sigue sorprendiendo a los compradores que negocian con dureza en una reventa de segunda mano. Comprobar el valor de referencia antes de acordar un precio protege el presupuesto, y un abogado puede obtener esa cifra del Catastro con antelaci\u00f3n para que no haya sorpresas en la notar\u00eda. Cuando el valor de referencia est\u00e1 claramente desfasado con respecto al estado real de una propiedad, existe la posibilidad de impugnarlo tras la formalizaci\u00f3n, aunque la mayor\u00eda de los compradores simplemente lo tienen en cuenta a la hora de presentar la oferta.<\/p>\n\n\n\n M\u00e1s all\u00e1 del impuesto, se aplican tres conceptos de honorarios profesionales. El notario que da fe de la escritura y el Registro de la Propiedad que inscribe al nuevo propietario suponen, en conjunto, entre 1.200 y 3.500 \u20ac aproximadamente para una compra residencial est\u00e1ndar, y su importe var\u00eda en funci\u00f3n del precio y la complejidad, en lugar de ser un porcentaje fijo. La representaci\u00f3n legal independiente, que recae en tu propio abogado y no en la agencia vendedora, suele rondar el 1 % del precio m\u00e1s el IVA. Estas cifras son modestas en comparaci\u00f3n con el impuesto, pero son partes no negociables de una transmisi\u00f3n v\u00e1lida y deben incluirse en el presupuesto desde la primera oferta.<\/p>\n\n\n\n Los compradores extranjeros que financian una compra se enfrentan a una complicaci\u00f3n adicional. Los bancos espa\u00f1oles suelen conceder a los no residentes entre el 60 % y el 70 % del menor de los dos valores: el precio de compra o la tasaci\u00f3n, por lo que es habitual un pago inicial mayor de lo que esperan muchos compradores brit\u00e1nicos u holandeses. La propia hipoteca conlleva el impuesto de timbre, pero, en virtud de la Ley 5\/2019, es la entidad crediticia quien paga dicho impuesto, y no el prestatario, lo que ha eliminado un coste que sol\u00eda recaer sobre los compradores antes de 2019. Las tasas de tasaci\u00f3n y de tramitaci\u00f3n se mantienen, por lo que los costes totales de una reventa financiada suelen situarse m\u00e1s cerca del 10,5-11,5 %, en lugar del 9-10 % de una compra al contado.<\/p>\n\n\n\n Los compradores que est\u00e9n sopesando entre una vivienda de segunda mano y un piso sobre plano deben tener en cuenta que las viviendas de obra nueva siguen un r\u00e9gimen fiscal diferente. En lugar del ITP, una venta de primera mano conlleva un 10 % de IVA, el impuesto sobre el valor a\u00f1adido espa\u00f1ol, m\u00e1s un 1,2 % de AJD (impuesto de actos jur\u00eddicos documentados) en Andaluc\u00eda. Si a esto se suman los gastos de notario, registro y honorarios legales, la compra de una vivienda de nueva construcci\u00f3n suele suponer entre un 12,5 % y un 13,5 % adicional sobre el precio, entre dos y tres puntos por encima de una vivienda de segunda mano equivalente. Esa diferencia es importante cuando el precio de una vivienda de segunda mano y el de una de nueva construcci\u00f3n est\u00e1n muy pr\u00f3ximos, ya que puede contrarrestar discretamente el ahorro aparente que supone la vivienda m\u00e1s nueva.<\/p>\n\n\n\n Hay dos obligaciones continuadas que merecen atenci\u00f3n en el momento de la compra. Toda comunidad de propietarios debe disponer de un fondo de reserva equivalente, como m\u00ednimo, al 10 % del \u00faltimo presupuesto anual, seg\u00fan el Real Decreto 7\/2019, y las deudas pendientes de la comunidad correspondientes al a\u00f1o en curso y a los tres a\u00f1os anteriores se transfieren al comprador, por lo que en todo expediente de formalizaci\u00f3n debe figurar un certificado de ausencia de deudas. En el \u00e1mbito fiscal, Andaluc\u00eda aplica una bonificaci\u00f3n del 100 % en el impuesto regional sobre el patrimonio, por lo que la mayor\u00eda de los propietarios no pagan nada, aunque los compradores con un patrimonio neto en Espa\u00f1a superior a 3 millones de euros est\u00e1n sujetos al Impuesto de Solidaridad nacional. Los propietarios no residentes tambi\u00e9n deben presentar anualmente la declaraci\u00f3n del Modelo 210 una vez que sean titulares de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n Para una reventa sencilla en Marbella en 2026, prever entre un 10 % y un 11 % por encima del precio de venta cubre los impuestos, los honorarios profesionales y un peque\u00f1o margen para el ajuste del valor de referencia. Los compradores estadounidenses, alemanes y escandinavos que reservan esa cantidad con antelaci\u00f3n suelen actuar con mayor rapidez cuando aparece la vivienda adecuada, ya que sus fondos ya se ajustan al coste real y no al precio de venta. Una compra financiada deber\u00eda situarse m\u00e1s cerca del 11 %, y una vivienda de nueva construcci\u00f3n, m\u00e1s cerca del 13 %, por lo que la elecci\u00f3n entre una vivienda sobre plano y una de segunda mano ya construida conlleva una diferencia de coste, adem\u00e1s de una diferencia en el estilo de vida. Cualquiera que est\u00e9 buscando propiedades en venta en Marbella<\/u><\/a>, o que est\u00e9 considerando de forma m\u00e1s amplia propiedades en venta en la Costa del Sol<\/u><\/a>, deber\u00eda considerar estos gastos como fijos e incluirlos desde el principio. Podemos analizar el coste total de la compra de cualquier vivienda concreta antes de que te comprometas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Los precios de venta en Marbella solo muestran a los compradores una parte de la realidad. 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Gastos notariales, del Registro de la Propiedad y legales<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
C\u00f3mo cambia la ecuaci\u00f3n una hipoteca<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Por qu\u00e9 cuesta m\u00e1s comprar una vivienda de obra nueva<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Los costes que perduran tras la formalizaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Elaborar un presupuesto antes de hacer una oferta<\/strong><\/h2>\n\n\n\n