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Una villa contempor\u00e1nea en Sierra Blanca o un apartamento en primera l\u00ednea sobre Puerto Ban\u00fas se compran por el estilo de vida que ofrecen, pero en el segmento de lujo del mercado de Marbella tambi\u00e9n se convierten en activos situados en Espa\u00f1a con un perfil fiscal anual propio. La mayor\u00eda de los compradores internacionales comprenden los costes de adquisici\u00f3n puntuales: el 7 % del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en una reventa o el 10 % de IVA m\u00e1s el Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados en una obra nueva. Son, sin embargo, mucho menos los que llegan con una visi\u00f3n clara de la situaci\u00f3n fiscal recurrente, y en el caso de los patrimonios m\u00e1s cuantiosos, es ah\u00ed donde residen las cifras m\u00e1s significativas.<\/p>\n\n\n\n
Este art\u00edculo explica c\u00f3mo se aplican el Impuesto sobre el Patrimonio espa\u00f1ol y el m\u00e1s reciente Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas a un no residente que posea una propiedad en Marbella en 2026, por qu\u00e9 Andaluc\u00eda no es exactamente la opci\u00f3n libre de impuestos que a veces se describe, y c\u00f3mo un comprador deber\u00eda plantearse la cuesti\u00f3n antes de la compra, en lugar de hacerlo en la primera declaraci\u00f3n fiscal. Las cifras que figuran a continuaci\u00f3n constituyen el marco para debatir con su propio asesor fiscal, no sustituyen al asesoramiento sobre su patrimonio concreto.<\/p>\n\n\n\n
Espa\u00f1a recauda un impuesto anual sobre el patrimonio, el Impuesto sobre el Patrimonio, sobre el valor neto de los activos de una persona a 31 de diciembre de cada a\u00f1o. A los residentes se les grava el patrimonio mundial, pero a los no residentes solo se les grava por \u00abobligaci\u00f3n real\u00bb, es decir, \u00fanicamente sobre los activos situados en Espa\u00f1a. Para un comprador cuya vida y cartera se encuentran en Londres, Z\u00farich o Dub\u00e1i, esto limita la base imponible a la propia propiedad de Marbella y a cualquier otra participaci\u00f3n en Espa\u00f1a, lo que supone una base mucho m\u00e1s reducida que la cifra mundial que grava a los residentes.<\/p>\n\n\n\n
El impuesto es individual, no por unidad familiar, por lo que una pareja que compre conjuntamente ser\u00e1 gravada por su parte respectiva, y cada uno tiene derecho a la exenci\u00f3n m\u00ednima estatal de 700 000 euros antes de que se aplique el Impuesto sobre el Patrimonio. La desgravaci\u00f3n por vivienda habitual, que exime parcialmente la vivienda de un residente espa\u00f1ol, no beneficia a un no residente cuya propiedad en Marbella sea una segunda residencia, por lo que la desgravaci\u00f3n a la que puede acogerse un no residente es, en esencia, la exenci\u00f3n individual de 700 000 euros aplicada a su parte de los activos espa\u00f1oles.<\/p>\n\n\n\n
Andaluc\u00eda aplica una bonificaci\u00f3n casi total sobre el impuesto regional sobre el patrimonio, raz\u00f3n por la cual a menudo se presenta a la regi\u00f3n como si estuviera, a efectos pr\u00e1cticos, exenta de dicho impuesto. Para la mayor\u00eda de los propietarios, esto es as\u00ed. Lo que ha cambiado el panorama es el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, introducido para gravar los patrimonios m\u00e1s elevados independientemente de la bonificaci\u00f3n regional. Se aplica al patrimonio neto superior a 3 millones de euros y est\u00e1 estructurado de tal forma que una comunidad aut\u00f3noma no puede eximir lo que el Estado pretende gravar a ese nivel.<\/p>\n\n\n\n
La consecuencia pr\u00e1ctica para Marbella es un efecto de umbral. Un comprador cuyos activos en Espa\u00f1a se sit\u00faen holgadamente por debajo de los 3 millones de euros suele tener un coste anual por patrimonio muy reducido gracias a la bonificaci\u00f3n andaluza. Un comprador que est\u00e9 constituyendo un patrimonio por encima de ese umbral \u2014una gran villa en La Zagaleta o una combinaci\u00f3n de propiedades de lujo repartidas entre la Milla de Oro y Nueva Andaluc\u00eda\u2014 debe tener muy en cuenta el Impuesto de Solidaridad, ya que la deducci\u00f3n regional no lo exime de su pago. Cualquier impuesto regional sobre el patrimonio que se haya pagado se deduce de este, por lo que ambos se coordinan en lugar de sumarse simplemente, pero en el segmento m\u00e1s alto del mercado es el Impuesto de Solidaridad la cifra que realmente importa.<\/p>\n\n\n\n
El impuesto sobre el patrimonio se aplica sobre el valor neto, por lo que tanto la forma en que se valora la propiedad como lo que se puede deducir son factores importantes. En el caso de los inmuebles, la base imponible suele ser la cifra m\u00e1s alta de entre tres, y la deuda hipotecaria garantizada por la propiedad la reduce. El funcionamiento del sistema favorece calcular bien las cifras desde el principio, en lugar de aceptar un valor nominal que sobrevalore la situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El orden de las decisiones es importante. La forma en que se estructura una compra \u2014a nombre de particulares, en copropiedad entre c\u00f3nyuges o a trav\u00e9s de una sociedad\u2014 modifica tanto la base imponible del impuesto sobre el patrimonio como la forma en que se aplican la deuda y las exenciones, y es mucho m\u00e1s f\u00e1cil configurarlo correctamente desde el principio que tener que rectificarlo m\u00e1s adelante. Lo mismo ocurre con la financiaci\u00f3n, ya que la deuda garantizada reduce la base neta, por lo que la decisi\u00f3n sobre la hipoteca no es solo una cuesti\u00f3n de flujo de caja, sino que forma parte de la situaci\u00f3n patrimonial anual, lo que constituye una raz\u00f3n m\u00e1s para planificarla con antelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Este tipo de consideraciones se suman a los errores comunes sobre la residencia legal y los impuestos<\/u><\/a> que suelen afectar a quienes compran por primera vez en Espa\u00f1a, y es mejor resolverlas con su propio asesor fiscal y abogado antes de firmar los contratos, en lugar de despu\u00e9s. Un comprador que desee tener en orden todo el proceso de adquisici\u00f3n tambi\u00e9n puede seguir nuestro proceso paso a paso para no residentes<\/u><\/a>, que sit\u00faa la cuesti\u00f3n patrimonial en el contexto de la compra en su totalidad.<\/p>\n\n\n\nEn qu\u00e9 situaci\u00f3n queda un comprador en 2026<\/strong><\/h2>\n\n\n\n