Durante la mayor parte de la \u00faltima d\u00e9cada, la diferencia de precio entre una villa de nueva construcci\u00f3n en la Milla de Oro y una de segunda mano comparable situada una calle m\u00e1s atr\u00e1s era lo suficientemente reducida como para que los compradores pudieran considerarlas alternativas. Esto dej\u00f3 de ser as\u00ed en 2024, y la diferencia se ha ampliado a lo largo de 2025 y hasta 2026. Cualquiera que est\u00e9 barajando entre viviendas sobre plano y de segunda mano en las dos zonas de lujo m\u00e1s consolidadas de Marbella debe interpretar correctamente esta divergencia, ya que determina qu\u00e9 producto es la mejor compra para un presupuesto determinado.<\/p>\n\n\n\n
Las tendencias en la Milla de Oro y en Sierra Blanca son similares en direcci\u00f3n, pero diferentes en magnitud. Ambas requieren un an\u00e1lisis detallado de las cifras, en lugar de una preferencia generalizada por las viviendas de nueva construcci\u00f3n o de segunda mano.<\/p>\n\n\n\n
En la Milla de Oro, junto a la playa, las nuevas villas que saldr\u00e1n al mercado a finales de 2025 y en 2026 tienen un precio de venta de entre 14 000 y 18 000 EUR por metro cuadrado construido, con un peque\u00f1o n\u00famero de proyectos emblem\u00e1ticos en primera l\u00ednea de playa que superan los 22 000 EUR. Las villas de segunda mano de tama\u00f1o similar, construidas generalmente entre 2008 y 2018 y reformadas con un alto nivel de calidad, se cotizan en un rango de entre 9.500 y 13.000 euros por metro cuadrado. La prima de las nuevas construcciones se sit\u00faa aproximadamente entre el 35 % y el 45 % en parcelas comparables.<\/p>\n\n\n\n
En Sierra Blanca, el panorama es m\u00e1s ajustado en la franja alta, pero m\u00e1s amplio en la franja media. Los precios de venta de las viviendas de nueva construcci\u00f3n se sit\u00faan entre los 12 500 y los 15 500 euros por metro cuadrado, con las villas situadas en la l\u00ednea de cresta alcanzando precios m\u00e1s elevados. Las villas de segunda mano en las mismas urbanizaciones, especialmente las construidas entre 2010 y 2015, se est\u00e1n vendiendo a un precio de entre 7 800 y 10 500 euros por metro cuadrado. La prima de las viviendas de nueva construcci\u00f3n se sit\u00faa entre el 40 % y el 55 %, una diferencia mayor que en la Milla de Oro, ya que el parque de segunda mano tiende a ser algo m\u00e1s antiguo y muchas propiedades necesitan reformas.<\/p>\n\n\n\n
Estos rangos coinciden con el panorama general que se describe en nuestra gu\u00eda del mercado inmobiliario de Marbella para 2026<\/a>, pero la divergencia dentro de cada distrito es m\u00e1s marcada de lo que sugieren las medias generales.<\/p>\n\n\n\n Tres factores han alejado los precios de las nuevas construcciones de los de la segunda mano. En primer lugar, los costes de construcci\u00f3n en Andaluc\u00eda aumentaron aproximadamente un 28 % entre 2021 y 2025, y el acero estructural, los acristalamientos y los oficios especializados representaron la mayor parte de ese incremento. Los promotores no pueden absorber esto en sus m\u00e1rgenes, por lo que repercute en los precios de venta. En segundo lugar, la disponibilidad de parcelas es limitada. Las parcelas edificables que quedan en Sierra Blanca Alta se cuentan por las decenas, y en la Milla de Oro, junto a la playa, hay a\u00fan menos. La escasez revaloriza el terreno, y eso se refleja directamente en los precios por metro cuadrado de las nuevas construcciones.<\/p>\n\n\n\n En tercer lugar, las especificaciones de dise\u00f1o han evolucionado. Una villa de 2014 en Sierra Blanca se construy\u00f3 seg\u00fan unas especificaciones buenas pero convencionales, con ventanas m\u00e1s peque\u00f1as, calefacci\u00f3n de gas y una piscina que no estaba integrada en la envolvente arquitect\u00f3nica. Una villa de 2026 se construye con un est\u00e1ndar diferente, con acristalamientos de altura completa, sistemas aerot\u00e9rmicos, dom\u00f3tica de serie y una relaci\u00f3n m\u00e1s estrecha entre el interior y el exterior. El coste de adaptar la villa antigua a las nuevas especificaciones suele oscilar entre 1.500 y 2.500 EUR por metro cuadrado de superficie habitable, y esa diferencia se refleja ahora en el descuento de reventa.<\/p>\n\n\n\n Con este presupuesto, el comprador tiene una opci\u00f3n real. Una villa nueva de 600 metros cuadrados en la Milla de Oro tiene un precio a partir de unos 8,4 millones de euros, mientras que una vivienda de segunda mano reformada de tama\u00f1o similar se sit\u00faa en una franja de entre 6 y 7,8 millones de euros. La decisi\u00f3n gira en torno a tres preguntas.<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1l es el horizonte de tenencia?, \u00bfqu\u00e9 inter\u00e9s hay por un programa de construcci\u00f3n? y \u00bfqu\u00e9 importancia tiene el pliego de condiciones arquitect\u00f3nicas preciso?<\/p>\n\n\n\n A los compradores que planean mantener la propiedad durante diez a\u00f1os o m\u00e1s, y que desean una villa que se ajuste a una est\u00e9tica espec\u00edfica, generalmente les conviene m\u00e1s la compra sobre plano. La prima pagada en 2026 se recupera gracias a la escasez durante el periodo de tenencia, y la configuraci\u00f3n queda fijada desde el primer d\u00eda. Nuestro an\u00e1lisis anterior sobre la compra en el momento del lanzamiento de una nueva promoci\u00f3n<\/a> expone los mecanismos temporales con m\u00e1s detalle.<\/p>\n\n\n\n Los compradores con un horizonte m\u00e1s corto, digamos de tres a cinco a\u00f1os, o que desean ocupar la vivienda r\u00e1pidamente, suelen salir mejor parados con la compraventa de segunda mano. El descuento del 35 al 45 % respecto a la obra nueva proporciona un margen de seguridad si el mercado se debilita, y se evita el coste de mantenimiento que supone esperar entre dieciocho y veinticuatro meses a que se termine una vivienda sobre plano.<\/p>\n\n\n\n La aritm\u00e9tica cambia por encima de los 10 millones de euros. En la parte alta de la Milla de Oro, junto a la playa, casi todo lo que se comercializa son o bien propiedades de prestigio de segunda mano (villas en primera l\u00ednea de los a\u00f1os 90 y 2000 en grandes parcelas) o bien obra nueva de un pu\u00f1ado de promotores consolidados. El precio de las propiedades de prestigio de segunda mano se fija en funci\u00f3n de la parcela y la fachada, m\u00e1s que de la calidad de la construcci\u00f3n, y a menudo se espera que la estructura en s\u00ed sea sustituida. La opci\u00f3n de obra nueva ofrece un producto terminado con un sobreprecio por metro cuadrado que puede superar el 50 % respecto a una propiedad de segunda mano comparable. En este segmento del mercado, la verdadera pregunta es si el comprador quiere encargar una propiedad o comprar una ya terminada.<\/p>\n\n\n\nPor qu\u00e9 se ha ampliado la diferencia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Qu\u00e9 significa esto para un comprador con un presupuesto de entre 5 y 8 millones de euros<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Qu\u00e9 significa esto para un comprador por encima de los 10 millones de euros<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Comprobaciones pr\u00e1cticas antes de comprometerse<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Hacia d\u00f3nde se dirige el mercado<\/strong><\/h2>\n\n\n\n