• Home
• Noticias
• Si estás esperando a que bajen los precios en Marbella, lee esto primero

Si estás esperando a que bajen los precios en Marbella, lee esto primero

Hablamos habitualmente con compradores que dicen lo mismo:

«Esperaremos. Los precios tienen que bajar».

Si está pensando en hacer eso en Marbella, esto es lo que necesita saber sobre cómo funciona realmente este mercado, y no cómo sugieren los titulares.

1. Marbella no es un solo mercado

Cuando la gente habla de «los precios de Marbella», normalmente se refiere a zonas privilegiadas como:

• Milla de Oro
• Nueva Andalucía
• Los Monteros
• San Pedro Alcántara

Se trata de micromercados fundamentalmente diferentes.

Una villa frente al mar en Los Monteros no se mueve con la misma lógica que una villa con campo de golf en Nueva Andalucía. Tampoco un apartamento renovado en la Milla de Oro se comporta como una casa adosada de los años 90 en el interior de San Pedro.

Las correcciones de precios, cuando se producen, son selectivas. Afectan a:

• Propiedades con precios excesivos
• Ubicaciones secundarias
• Inventario obsoleto

No suelen afectar a las propiedades prime y llave en mano en zonas consolidadas.

2. Existe una restricción estructural de la oferta

Marbella no puede expandirse indefinidamente.

Restricciones clave:

• Normativa urbanística estricta
• Terrenos frente al mar limitados
• Urbanizaciones prime consolidadas
• Baja rotación en comunidades cerradas consolidadas

En zonas como La Cerquilla o la Milla de Oro, junto a la playa, la oferta de nuevos terrenos es prácticamente fija. Cuando sale al mercado un nuevo producto, suele tratarse de una remodelación, lo que significa mayores costes de construcción y precios de venta más elevados.

Esto crea un suelo en los precios de los segmentos superiores.

3. La demanda internacional no es especulativa

No se trata de un mercado puramente nacional español.

Perfiles de compradores activos que estamos viendo:

• Compradores británicos que se trasladan y pagan en efectivo
• Compradores escandinavos de segundas residencias
• Inversores belgas y holandeses interesados en el estilo de vida
• Compradores de Oriente Medio que adquieren villas de más de 3 millones de euros
• Familias españolas con un elevado patrimonio neto

La mayoría de estas compras se realizan en efectivo o con un bajo apalancamiento. Eso es importante.

Los mercados se corrigen de forma agresiva cuando están sobreapalancados. Las propiedades de lujo de Marbella no están muy endeudadas.

4. Los precios de las nuevas construcciones marcan la pauta

Las villas contemporáneas nuevas y sobre plano suelen tener un precio por metro cuadrado superior al de las viviendas más antiguas.

Por qué es importante:

• Los costes de construcción han aumentado considerablemente desde 2020
• Las normas de eficiencia energética son más estrictas.
• Las expectativas de los compradores han cambiado hacia acabados modernos llave en mano.

Cuando una nueva construcción se vende a X euros por m² en una zona concreta, eleva el punto de referencia de los precios de las propiedades de segunda mano cercanas.

Incluso si las propiedades más antiguas bajan ligeramente, el punto de referencia sigue siendo elevado.

5. Dónde sí vemos negociación

Esperar a una «caída de Marbella» es diferente a esperar oportunidades de compra inteligentes.

La negociación tiende a aparecer cuando:

• El vendedor se aferra al precio máximo de 2022.
• Una propiedad lleva más de seis meses en el mercado.
• La orientación, el ruido de la carretera o la distribución limitan la demanda.
• Se requiere una renovación y el coste se ha calculado correctamente.

En estos casos, se producen reducciones realistas, pero son específicas de cada activo, no de todo el mercado.

Las villas de primera calidad, con un precio adecuado y totalmente renovadas en las mejores ubicaciones siguen cotizando con fuerza.

6. Si se produce una corrección, no será uniforme

Si la presión macroeconómica afecta a Europa:

• Los apartamentos secundarios serán los primeros en notarlo
• Las zonas con exceso de construcción fuera de las zonas prime se debilitarán
• El lujo con fundamentos débiles se estancará

Históricamente, el prime de Marbella se recupera más rápido que el stock secundario porque el capital internacional vuelve rápidamente.

7. El riesgo real de esperar

Si su objetivo es:

• La Milla de Oro junto a la playa
• Las mejores zonas de Nueva Andalucía
• Primera línea de playa en Los Monteros

El mayor riesgo no es una corrección del 10 %.

El mayor riesgo es:

• Disponibilidad limitada
• Aumento del coste de reposición
• Fluctuaciones monetarias
• Fuerte competencia por los mejores activos

Las mejores propiedades rara vez permanecen en el mercado el tiempo suficiente como para beneficiarse de «esperar al mercado».

Respuesta directa

Si está comprando una propiedad de primera calidad, bien situada y de calidad en Marbella:

Es poco probable que se produzca una caída generalizada de los precios en ese segmento.

Es posible que encuentre:

• Oportunidades de negociación individual
• Vendedores motivados
• Listados sobrevalorados que se ajustan

Pero esperar un colapso general de los precios de las propiedades de primera calidad en Marbella no es una estrategia respaldada por la estructura de este mercado.

Si tiene alguna pregunta sobre la compra de una propiedad en Marbella, póngase en contacto con nuestro amable y servicial equipo en Something Contemporary Marbella.