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Die meisten nichtans\u00e4ssigen Privatverk\u00e4ufer zahlen die spanische Einkommensteuer f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige in H\u00f6he von 19 Prozent auf ihren nachgewiesenen Nettover\u00e4u\u00dferungsgewinn, nicht auf den gesamten Verkaufspreis. Der K\u00e4ufer beh\u00e4lt zudem 3 Prozent des Preises als Steuervorauszahlung ein, w\u00e4hrend die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusval\u00eda) und die \u00fcblichen Verkaufskosten separat zu ber\u00fccksichtigen sind.<\/p>\n\n\n\n
Die meisten Ratgeber f\u00fcr Immobilienbesitzer an der Costa del Sol konzentrieren sich auf den Kauf, die Grunderwerbsteuer und die laufenden Kosten und behandeln den Verkauf eher als Nebensache. F\u00fcr einen nicht ans\u00e4ssigen Eigent\u00fcmer, der im Jahr 2026 verkauft, ist das der falsche Schwerpunkt, denn die bei einem Verkauf in Marbella anfallende Steuer wird so berechnet, dass sie Verk\u00e4ufer unvorbereitet trifft und erhebliche Geldbetr\u00e4ge monatelang bindet. Eigent\u00fcmer, die die Mechanismen bereits vor der Inserierung verstehen, legen ihre Preise in der Regel selbstbewusster fest und \u00fcbergeben ihrem Anwalt eine \u00fcbersichtlichere Akte.<\/p>\n\n\n\n
Die Preise entlang dieser K\u00fcste sind weiter gestiegen, was den Erl\u00f6s aus dem Verkauf in bar h\u00f6her ausfallen l\u00e4sst, als viele Langzeitbesitzer erwarten. Die von idealista<\/u><\/a> ver\u00f6ffentlichten Angebotszahlen f\u00fcr Februar 2026 beziffern die Preise in Nagueles und an der Golden Mile auf rund 8.241 Euro pro Quadratmeter und in Nueva Andaluc\u00eda auf 6.178 Euro pro Quadratmeter \u2013 beides Werte auf oder nahe Rekordh\u00f6hen. Dabei handelt es sich um Angebotspreise und nicht um abgeschlossene Verk\u00e4ufe, und die beim Notar erzielten Preise liegen in der Regel darunter; doch eine vor einem Jahrzehnt gekaufte Immobilie hat in vielen F\u00e4llen erheblich an Wert gewonnen, und genau dieser Gewinn \u2013 und nicht der in den Schlagzeilen genannte Verkaufspreis \u2013 ist f\u00fcr den spanischen Staat von Interesse.<\/p>\n\n\n\n Ein Nichtans\u00e4ssiger, der eine spanische Wohnimmobilie verkauft, zahlt im Jahr 2026 eine Einkommensteuer f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige auf den Nettokapitalgewinn zu einem Pauschalsatz von 19 Prozent. Dieser einheitliche Satz gilt unabh\u00e4ngig davon, ob der Verk\u00e4ufer innerhalb oder au\u00dferhalb der Europ\u00e4ischen Union lebt, sodass ein britischer Eigent\u00fcmer und ein deutscher Eigent\u00fcmer denselben prozentualen Steuersatz zahlen. Die Steuererleichterungen k\u00f6nnen jedoch unterschiedlich ausfallen, da ein berechtigter Einwohner der EU oder des EWR bei der Wiederanlage des Erl\u00f6ses aus dem Verkauf einer ehemaligen spanischen Hauptwohnung eine Steuererleichterung geltend machen kann \u2013 eine Erleichterung, auf die britische Einwohner in der Regel keinen Anspruch mehr haben. Der Gewinn selbst ist die Differenz zwischen den dokumentierten Anschaffungskosten und dem Verkaufserl\u00f6s, wobei das Wort \u201edokumentiert\u201c von Bedeutung ist, da der steuerpflichtige Betrag um Kosten reduziert werden kann, die der Verk\u00e4ufer nachweisen kann.<\/p>\n\n\n\n Zu den abzugsf\u00e4higen Posten geh\u00f6ren die beim urspr\u00fcnglichen Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer (IVA), Notar- und Grundbuchgeb\u00fchren aus dieser Transaktion, die durch Rechnungen belegten Kosten f\u00fcr bauliche Verbesserungen sowie die beim Verkauf angefallenen Kosten. Ein Verkauf, der auf den ersten Blick einen Gewinn von 300.000 \u20ac verspricht, kann nach Abzug dieser Posten zu einem steuerpflichtigen Gewinn f\u00fchren, der deutlich darunter liegt. Die Aufbewahrung der urspr\u00fcnglichen Kaufurkunde, der Renovierungsrechnungen und der Belege f\u00fcr gezahlte Steuern ist die wichtigste Ma\u00dfnahme, die ein Langzeitbesitzer ergreifen kann, um seine Position zu sichern.<\/p>\n\n\n\n Es gibt zudem eine Falle f\u00fcr Eigent\u00fcmer, die die Immobilie vermietet haben. Die Vorschriften verlangen, dass der Anschaffungswert um die gesetzliche j\u00e4hrliche Abschreibung f\u00fcr die Jahre, in denen die Immobilie vermietet war, gek\u00fcrzt wird \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob diese Abschreibung jemals geltend gemacht wurde oder nicht \u2013, was den steuerpflichtigen Gewinn entsprechend erh\u00f6ht. Dies ist eine h\u00e4ufige und kostspielige \u00dcberraschung f\u00fcr Eigent\u00fcmer an der Costa del Sol, die im Laufe der Zeit Mieteinnahmen erzielt haben.<\/p>\n\n\n\n Bei Vertragsabschluss ist der K\u00e4ufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Preises einzubehalten und diese direkt an die Steuerbeh\u00f6rde mittels des Formulars \u201eModelo 211\u201c abzuf\u00fchren, wobei die Zahlung innerhalb eines Monats nach dem Verkauf f\u00e4llig ist. Der Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die sp\u00e4tere Steuerschuld des Verk\u00e4ufers und sch\u00fctzt die spanische Steuerbeh\u00f6rde in F\u00e4llen, in denen die Vollstreckung gegen\u00fcber einem nicht ans\u00e4ssigen Verk\u00e4ufer schwieriger sein k\u00f6nnte. Der Verk\u00e4ufer hat dann drei Monate Zeit, um das Formular \u201eModelo 210\u201c einzureichen, den tats\u00e4chlichen Gewinn anzugeben, die bereits gezahlten 3 Prozent anzurechnen und entweder einen geringen Restbetrag zu begleichen oder die Differenz zur\u00fcckzufordern. Eine umfassende Anleitung zur Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige erhalten Sie bei der Agencia Tributaria<\/u><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Dieser Aspekt des Cashflows wird leicht \u00fcbersehen. Bei einem Verkauf im Wert von 1,2 Millionen Euro beh\u00e4lt der K\u00e4ufer 36.000 Euro ein, unabh\u00e4ngig davon, ob der Verk\u00e4ufer einen gro\u00dfen, einen kleinen oder gar keinen Gewinn erzielt hat. Falls die tats\u00e4chliche Steuerbelastung von 19 Prozent niedriger ausf\u00e4llt als der einbehaltene Betrag, ist der Restbetrag erstattungsf\u00e4hig; die R\u00fcckerstattung dauert jedoch Monate, und das Finanzamt kann die Unterlagen zun\u00e4chst pr\u00fcfen. Daher muss ein Verk\u00e4ufer, der erst vor wenigen Jahren gekauft hat, damit rechnen, auf Geld warten zu m\u00fcssen, das ihm eigentlich zusteht.<\/p>\n\n\n\n Unabh\u00e4ngig von der nationalen Ver\u00e4u\u00dferungssteuer gibt es die kommunale Plusvalia, eine lokale Abgabe auf den Wertzuwachs des st\u00e4dtischen Grundst\u00fccks selbst, die an die Stadtverwaltung von Marbella zu entrichten ist. Ist der Verk\u00e4ufer eine nicht ans\u00e4ssige Privatperson, wird der K\u00e4ufer zum Ersatzsteuerpflichtigen und ist gegen\u00fcber der Stadtverwaltung formal haftbar, obwohl die Kosten wirtschaftlich gesehen normalerweise weiterhin beim Verk\u00e4ufer liegen. Seit der Reform von 2021 kann der Verk\u00e4ufer zwischen zwei Berechnungsmethoden w\u00e4hlen: Bei der einen wird ein offizieller Koeffizient auf den Katasterwert des Grundst\u00fccks in Abh\u00e4ngigkeit von der Besitzdauer angewendet, bei der anderen wird der tats\u00e4chliche Wertzuwachs des Grundst\u00fccks zwischen Kauf und Verkauf zugrunde gelegt. Der Steuerpflichtige hat Anspruch auf die Methode, die den geringeren Betrag ergibt; liegt \u00fcberhaupt kein Wertzuwachs vor, f\u00e4llt keine Plusvalia an, wobei jedoch auch eine Situation ohne Wertzuwachs erkl\u00e4rt und nachgewiesen werden muss und nicht einfach vorausgesetzt werden darf.<\/p>\n\n\n\n Diese Steuer wird innerhalb von drei\u00dfig Werktagen nach dem Verkauf f\u00e4llig, sodass sie nicht aufgeschoben werden kann, w\u00e4hrend andere Angelegenheiten geregelt werden. Bei einer \u00e4lteren Wohnung auf einem bescheidenen Grundst\u00fcck bel\u00e4uft sich der Betrag oft auf einige Tausend Euro. Bei einer Villa auf einem gro\u00dfen Grundst\u00fcck kann er erheblich h\u00f6her ausfallen, was ein weiterer Grund daf\u00fcr ist, den Wert vor der Preisvereinbarung und nicht erst danach sch\u00e4tzen zu lassen.<\/p>\n\n\n\n Neben den beiden Steuern tr\u00e4gt ein Verk\u00e4ufer in Marbella die \u00fcblichen Transaktionskosten. Dokumentierte Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf stehen, k\u00f6nnen ber\u00fccksichtigt werden, allerdings sind nicht alle Kosten abzugsf\u00e4hig. So ist beispielsweise der Hypothekenkapitalbetrag nicht abzugsf\u00e4hig, w\u00e4hrend die Notar- und Grundbuchkosten f\u00fcr die L\u00f6schung einer Hypothek in der Regel abzugsf\u00e4hig sind.<\/p>\n\n\n\n Die rechtliche Due Diligence und die endg\u00fcltige Steuerberechnung obliegen dem eigenen Anwalt oder Steuerberater des Verk\u00e4ufers und nicht dem Makler, und diese Abgrenzung sollte beachtet werden. Ein guter Berater wird au\u00dferdem sicherstellen, dass die Gemeinschaftsgeb\u00fchren, die als IBI bezeichnete lokale Grundsteuer sowie etwaige M\u00fcllgeb\u00fchren bis zum Datum der Vertragsabwicklung beglichen sind, da Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde hier den Verkauf beim Notar verz\u00f6gern k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n Nehmen wir ein britisches Ehepaar, das 2015 eine Wohnung in Nueva Andalucia f\u00fcr 650.000 \u20ac gekauft hat und einen Verkauf im Jahr 2026 zu 950.000 \u20ac vereinbart. Vor Abz\u00fcgen bel\u00e4uft sich der Gewinn auf 300.000 \u20ac. Angenommen, es fallen rund 47.000 \u20ac an Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten aus dem Jahr 2015 an, dazu eine dokumentierte Renovierung in H\u00f6he von 40.000 \u20ac, eine Verkaufsprovision von etwa 45.000 \u20ac und Anwaltskosten von rund 3.000 \u20ac. Zieht man diese Abz\u00fcge ab, bel\u00e4uft sich der steuerpflichtige Gewinn auf etwa 165.000 \u20ac, was bei einem Steuersatz von 19 Prozent genau 31.350 \u20ac an Steuern ergibt. Der K\u00e4ufer hat bereits 28.500 \u20ac als 3-prozentigen Einbehalt auf den Preis von 950.000 \u20ac einbehalten, sodass das Paar noch einen Restbetrag von rund 2.850 \u20ac begleichen muss, bevor etwaige abzugsf\u00e4hige \u201ePlusvalia\u201c ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n Die praktische Erkenntnis lautet: Berechnen Sie den Nettobetrag \u2013 nicht den Bruttobetrag \u2013, bevor eine Immobilie auf den Markt kommt. Sammeln Sie die Kaufurkunde und die Renovierungsrechnungen, holen Sie einen Kostenvoranschlag f\u00fcr die Plusvalia beim Rathaus ein und legen Sie den Angebotspreis unter Ber\u00fccksichtigung der 19-prozentigen Abgabe und der bereits einbehaltenen R\u00fcckstellung fest. Ein Verk\u00e4ufer, der so vorgeht, kommt ohne \u00dcberraschungen zum Notar und ohne eine Preisvorstellung, die die steuerliche Situation nicht hergibt.<\/p>\n\n\n\nDie Steuer wird auf den Gewinn berechnet<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Die drei Prozent, die der K\u00e4ufer einbeh\u00e4lt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Plusvalia und die Stadtverwaltung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Makler-, Rechts- und Beglaubigungskosten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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So sieht das bei einem konkreten Verkauf aus<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Den Verkauf planen, bevor Sie die Immobilie inserieren<\/strong><\/h2>\n\n\n\n