Die meisten internationalen Eigent\u00fcmer von Immobilien in Marbella kaufen das Haus, wickeln den Notartermin ab und stellen dann fest, dass Spanien eine j\u00e4hrliche Steuererkl\u00e4rung erwartet, unabh\u00e4ngig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Das Formular ist das Modelo 210, die spanische Einkommensteuererkl\u00e4rung f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige, und es gilt f\u00fcr jeden Nichtans\u00e4ssigen mit einer Immobilie in Spanien, unabh\u00e4ngig von der Nationalit\u00e4t, der Aufenthaltsdauer im Land oder davon, ob die Immobilie Eink\u00fcnfte erzielt. F\u00fcr die meisten Eigent\u00fcmer sind die Betr\u00e4ge nicht hoch. Die Verwaltungskosten bei Fehlern summieren sich jedoch schnell, und es bleibt die am h\u00e4ufigsten \u00fcbersehene laufende Verpflichtung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer von Immobilien an der Golden Mile, in Sierra Blanca und in ganz Nueva Andaluc\u00eda.<\/p>\n\n\n\n
Dieser Artikel erl\u00e4utert, was ein nicht ans\u00e4ssiger Eigent\u00fcmer einer Immobilie in Marbella im Jahr 2026 tats\u00e4chlich zahlt und wie die Berechnung f\u00fcr eine nicht vermietete Zweitwohnung funktioniert. Er behandelt auch, was sich \u00e4ndert, wenn die Immobilie vermietet wird, welche Einreichungsfristen die Hacienda erwartet und welche praktischen Fristen neue Eigent\u00fcmer in ihrem ersten vollen Jahr als Eigent\u00fcmer \u00fcberraschen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n
Das spanische Steuerrecht behandelt die Ferienimmobilie eines Nichtans\u00e4ssigen so, als w\u00fcrde sie ein fiktives Mieteinkommen erzielen, selbst wenn die Immobilie leer steht. Die Basis bildet der Katasterwert der Immobilie, den Sie anhand der Referencia Catastral auf dem \u00f6ffentlichen Katasterportal<\/u><\/a> nachschlagen k\u00f6nnen. F\u00fcr die meisten Immobilien in Marbella, deren Katasterwert in den letzten zehn Jahren neu bewertet wurde, betr\u00e4gt das fiktive Einkommen 1,1 Prozent dieses Katasterwerts pro Jahr. F\u00fcr Immobilien, die dem \u00e4lteren Bewertungszyklus unterliegen, gelten 2 Prozent. Der auf dieses fiktive Einkommen angewandte Steuersatz f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige betr\u00e4gt 19 Prozent f\u00fcr Einwohner von EU- und EWR-Staaten und 24 Prozent f\u00fcr alle anderen, einschlie\u00dflich britischer Eigent\u00fcmer seit 2021.<\/p>\n\n\n\n Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das Ausma\u00df. Eine Villa in Sierra Blanca mit einem Katasterwert von 1,8 Millionen Euro nach dem modernen Bewertungszyklus ergibt eine fiktive Bemessungsgrundlage von 19.800 Euro. Ein britischer Eigent\u00fcmer zahlt 24 Prozent davon, was f\u00fcr das Kalenderjahr 4.752 Euro ergibt. F\u00fcr dieselbe Immobilie zahlt ein in Deutschland ans\u00e4ssiger Eigent\u00fcmer 3.762 Euro. Das sind keine katastrophalen Zahlen angesichts eines Verm\u00f6gens von mehreren Millionen Euro, aber sie sind nicht optional, und die Agencia Tributaria<\/u><\/a> hat seit 2024 ihren Datenabgleich mit dem Katasteramt und den Versorgungsunternehmen versch\u00e4rft.<\/p>\n\n\n\n Wenn die Immobilie vermietet ist, selbst wenn es nur f\u00fcr einen Teil des Jahres ist, gilt die Berechnung des fiktiven Einkommens nur f\u00fcr die Monate, in denen die Immobilie leer stand und dem Eigent\u00fcmer zur Verf\u00fcgung stand. Die Monate, in denen sie tats\u00e4chlich vermietet war, werden auf der Grundlage der tats\u00e4chlich erzielten Mieteinnahmen besteuert. EU- und EWR-B\u00fcrger k\u00f6nnen berechtigte Ausgaben von diesen Mieteinnahmen abziehen, darunter Gemeinschaftsgeb\u00fchren, IBI, Versicherungen, Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten und eine anteilige Abschreibung. Nicht-EU-B\u00fcrger, einschlie\u00dflich Eigent\u00fcmer aus Gro\u00dfbritannien und den USA, k\u00f6nnen keine Ausgaben abziehen. Sie zahlen 24 Prozent auf die Bruttomieteinnahmen.<\/p>\n\n\n\n Der Unterschied zwischen den beiden Regelungen ist erheblich. Ein franz\u00f6sischer Eigent\u00fcmer, der eine Wohnung in Nueva Andalucia f\u00fcr 60.000 Euro j\u00e4hrlich vermietet und 18.000 Euro an abzugsf\u00e4higen Ausgaben hat, zahlt 19 Prozent der 42.000 Euro Nettoeinkommen, was 7.980 Euro ergibt. Ein britischer Eigent\u00fcmer derselben Immobilie zahlt 24 Prozent der vollen 60.000 Euro, was 14.400 Euro ergibt \u2013 fast das Doppelte. Dies ist eine der praktischen Konsequenzen des Steuerstatus nach dem Brexit, die der Wiederverkaufsmarkt nach und nach in die Erwartungen der Verk\u00e4ufer hinsichtlich vermieteter Immobilienportfolios eingepreist hat.<\/p>\n\n\n\n Der Abgabekalender ist der Punkt, an dem neue Eigent\u00fcmer am h\u00e4ufigsten ins Straucheln geraten. Der fiktive Ertrag einer nicht vermieteten Immobilie wird j\u00e4hrlich angegeben, wobei die Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr das vorangegangene Kalenderjahr bis zum 31. Dezember des Folgejahres f\u00e4llig ist. Mieteinnahmen hingegen werden nun j\u00e4hrlich f\u00fcr das gesamte Kalenderjahr angegeben, wobei die Steuererkl\u00e4rung zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres f\u00e4llig ist. Dies ist eine \u00c4nderung gegen\u00fcber dem viertelj\u00e4hrlichen Rhythmus, der bis einschlie\u00dflich des Steuerjahres 2023 galt, und die Vereinfachung ist einer der wenigen Bereiche, in denen sich der Verwaltungsaufwand f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige Vermieter in letzter Zeit verringert hat. Ein K\u00e4ufer, der im Mai 2026 den Kauf einer Villa in Marbella abschlie\u00dft und die Immobilie \u00fcber den Sommer vermietet, muss daher bis zum 20. Januar 2027 eine einzige Mietsteuererkl\u00e4rung (Modelo 210) f\u00fcr die Vermietungsmonate einreichen und bis zum 31. Dezember 2027 eine separate Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr fiktives Einkommen f\u00fcr den nicht vermieteten Teil des Jahres 2026.<\/p>\n\n\n\n Die Strafen f\u00fcr versp\u00e4tete Einreichung beginnen nach der derzeitigen Regelung bei 1 Prozent der f\u00e4lligen Steuer, wobei f\u00fcr jeden vollen Monat der Versp\u00e4tung ein weiteres Prozent hinzukommt, begrenzt auf 15 Prozent, sobald mehr als zw\u00f6lf Monate verstrichen sind; ab diesem Zeitpunkt fallen zudem Verzugszinsen an. Diese freiwilligen Zuschl\u00e4ge gelten nur, wenn der Eigent\u00fcmer die Erkl\u00e4rung einreicht, bevor die Hacienda ein Verfahren einleitet. Sobald die Steuerbeh\u00f6rde eine Pr\u00fcfung oder Festsetzung einleitet, greift eine separate Strafregelung, die bei 50 Prozent der ausstehenden Steuer beginnt und je nach Vorsatz und Schweregrad auf bis zu 150 Prozent ansteigen kann. Die meisten etablierten Kanzleien in Marbella berechnen zwischen 150 und 400 Euro pro Modelo-210-Einreichung, was angesichts des Risikos einer einseitigen Korrektur durch die Hacienda anhand von Sch\u00e4tzwerten eine moderate Pr\u00e4mie darstellt.<\/p>\n\n\n\n Das Modelo 210 steht neben zwei weiteren wiederkehrenden Immobiliensteuern, die jeder Eigent\u00fcmer in Marbella einplanen muss. IBI ist die kommunale Grundsteuer, die j\u00e4hrlich vom Rathaus Marbella auf den Katasterwert erhoben wird und je nach Steuerklasse in der Regel zwischen 0,4 und 1,1 Prozent liegt. Patrimonio ist die spanische regionale Verm\u00f6genssteuer, und Andalusien wendet einen Freibetrag von 100 Prozent an, der die regionale Steuerpflicht sowohl f\u00fcr Gebietsans\u00e4ssige als auch f\u00fcr Gebietsfremde, die in der Region Verm\u00f6genswerte mit spanischem Standort halten, aufhebt. Die Belastung am oberen Ende kommt stattdessen von der nationalen Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, der Solidarit\u00e4tssteuer, die parallel dazu gilt und auf Nettoverm\u00f6gen von \u00fcber 3 Millionen Euro pro Eigent\u00fcmer angewendet wird. Sie wurde Ende 2022 als befristete Ma\u00dfnahme eingef\u00fchrt, seitdem jedes Jahr verl\u00e4ngert und bleibt bis 2026 in Kraft.<\/p>\n\n\n\n Bei einem Ehepaar, das gemeinsam eine 4-Millionen-Euro-Villa in Marbella besitzt, h\u00e4lt jeder Eigent\u00fcmer 2 Millionen Euro an spanischem Verm\u00f6gen. Unterhalb der 3-Millionen-Euro-Schwelle f\u00fcr die Solidarit\u00e4tssteuer pro Eigent\u00fcmer betr\u00e4gt die laufende nationale Verm\u00f6genssteuer null, und der andalusische Freibetrag hebt die regionale Patrimonio-Steuer auf dasselbe Verm\u00f6gen auf. Die Situation \u00e4ndert sich, sobald das in Spanien belegene Nettoverm\u00f6gen eines einzelnen Eigent\u00fcmers 3 Millionen Euro \u00fcbersteigt; ab diesem Punkt greifen die Solidarit\u00e4tssteuer-Stufen, die von 1,7 Prozent bis zu 3,5 Prozent in der obersten Stufe reichen. Eine echte Planung umfasst hier in der Regel die Frage, wie die Immobilie gehalten wird \u2013 ob \u00fcber Privatpersonen, eine spanische SL oder eine nicht ans\u00e4ssige Gesellschaft \u2013, und die Antwort h\u00e4ngt eher von der allgemeinen Verm\u00f6genssituation des K\u00e4ufers als von den spezifischen Gegebenheiten in Marbella ab. Die Seiten der Junta de Andaluc\u00eda zur Grundsteuer<\/u><\/a> erl\u00e4utern den aktuellen Rahmen der Patrimonio-Steuer und das Zusammenspiel mit der nationalen Solidarit\u00e4tssteuer.<\/p>\n\n\n\n Der Verwaltungsaufwand ist nach der Einrichtung rein mechanischer Natur. Jeder nicht ans\u00e4ssige Eigent\u00fcmer ben\u00f6tigt eine NIE, die im Rahmen des Kaufprozesses beantragt wird. Ein spanisches Bankkonto ist n\u00fctzlich, aber f\u00fcr die Einreichung selbst nicht zwingend erforderlich, da das Formular Modelo 210 per SEPA-Lastschrift von jedem EU-Konto oder per Karte \u00fcber das Portal der Agencia Tributaria bezahlt werden kann. Die meisten Eigent\u00fcmer delegieren die wiederkehrenden Einreichungen an ihren Gestor oder an die Firma, die den Kauf abgewickelt hat, und wir empfehlen generell, dies in derselben Woche wie den Vertragsabschluss zu regeln, damit die erste Einreichung terminiert und nicht improvisiert erfolgt.<\/p>\n\n\n\n Wir haben den gesamten Kaufprozess in einem separaten Artikel \u00fcber den Schritt-f\u00fcr-Schritt-Prozess f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige<\/u><\/a> dargelegt, und der breitere Kontext der h\u00e4ufigen rechtlichen und steuerlichen Missverst\u00e4ndnisse f\u00fcr K\u00e4ufer im Jahr 2026<\/u><\/a> behandelt die Annahmen, die Eigent\u00fcmer in ihrem ersten Jahr als Eigent\u00fcmer am h\u00e4ufigsten \u00fcberraschen. Betrachten Sie das Formular Modelo 210 als Teil der Haltekosten der Immobilie, neben der IBI, den Gemeinschaftsgeb\u00fchren und der Versicherung. Wenn man dies in dieser Reihenfolge erledigt, ist die j\u00e4hrliche Steuerlage f\u00fcr eine Immobilie in Marbella unkompliziert, und die einzigen \u00dcberraschungen kommen in der Regel von Eigent\u00fcmern, die damit gewartet haben, bis die Hacienda zuerst nachfragte.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Die meisten internationalen Eigent\u00fcmer von Immobilien in Marbella kaufen das Haus, wickeln den Notartermin ab und stellen dann fest, dass Spanien eine j\u00e4hrliche Steuererkl\u00e4rung erwartet, unabh\u00e4ngig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. 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Abgabetermin und die Falle im ersten Jahr<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Verm\u00f6genssteuer, IBI und wie sich das Modelo 210 in das Gesamtbild einf\u00fcgt<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Praktische Hinweise f\u00fcr Eigent\u00fcmer, die 2026 ihren Erwerb abschlie\u00dfen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n