{"id":2633,"date":"2026-02-09T06:49:43","date_gmt":"2026-02-09T05:49:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.scmarbella.com\/?p=2633"},"modified":"2026-02-09T07:57:39","modified_gmt":"2026-02-09T06:57:39","slug":"immobilienkauf-in-marbella-schritt-fuer-schritt-anleitung-fuer-nicht-residenten-leitfaden-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.scmarbella.com\/de\/immobilienkauf-in-marbella-schritt-fuer-schritt-anleitung-fuer-nicht-residenten-leitfaden-2026\/","title":{"rendered":"Immobilienkauf in Marbella \u2013 Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung f\u00fcr Nicht-Residenten (Leitfaden 2026)"},"content":{"rendered":"\n<p>Dieser Leitfaden erl\u00e4utert die rechtlichen, finanziellen und administrativen Schritte, die beim Kauf einer Immobilie in Marbella durch einen Nicht-Residenten zu beachten sind. Er spiegelt die in Spanien im Jahr 2026 geltende Standardpraxis wider. Die Zahlen sind Richtwerte und k\u00f6nnen sich \u00e4ndern; K\u00e4ufer sollten sich stets von einem unabh\u00e4ngigen Rechts- und Steuerberater beraten lassen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Rechtlicher Anspruch auf den Kauf von Immobilien in Spanien<\/h2>\n\n\n\n<p>Spanien schr\u00e4nkt den Immobilienbesitz durch Ausl\u00e4nder nicht ein. Nichtans\u00e4ssige k\u00f6nnen Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit denselben Eigentumsrechten wie spanische Staatsangeh\u00f6rige erwerben.<\/p>\n\n\n\n<p>Es gibt keine Aufenthaltsauflagen, Mindestaufenthaltsregeln oder Eigentumsbeschr\u00e4nkungen f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Marbella.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Beauftragen Sie einen unabh\u00e4ngigen Anwalt (vor jeder Anzahlung)<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine spanische Immobilientransaktion wird nicht automatisch durch den Notar oder Immobilienmakler gesch\u00fctzt. Ein unabh\u00e4ngiger Anwalt, der ausschlie\u00dflich f\u00fcr den K\u00e4ufer t\u00e4tig ist, ist unerl\u00e4sslich.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Aufgaben Ihres Anwalts umfassen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00dcberpr\u00fcfung des rechtlichen Eigentums im Grundbuchamt<\/li>\n\n\n\n<li>Best\u00e4tigung, dass die Immobilie frei von Schulden, Belastungen oder Pf\u00e4ndungen ist<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfung des Planungsstatus und der Baugenehmigungen<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcberpr\u00fcfung der Gemeinschaftsstatuten, Geb\u00fchren und R\u00fccklagen<\/li>\n\n\n\n<li>Entwurf oder \u00dcberpr\u00fcfung aller Vertr\u00e4ge<\/li>\n\n\n\n<li>Erledigung der Registrierung und Steuererkl\u00e4rung nach Abschluss<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Anw\u00e4lte werden in der Regel vor der Leistung einer Reservierungszahlung beauftragt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. NIE-Nummer (obligatorisch)<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine NIE (N\u00famero de Identidad de Extranjero) ist gesetzlich vorgeschrieben f\u00fcr:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>den Kauf einer Immobilie<\/li>\n\n\n\n<li>die Zahlung der Kaufsteuern<\/li>\n\n\n\n<li>die Eintragung des Eigentums<\/li>\n\n\n\n<li>die Einrichtung von Versorgungsleistungen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Sie kann beantragt werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>in Spanien (Polizeidienststelle oder Einwanderungsbeh\u00f6rde)<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcber ein spanisches Konsulat im Ausland<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcber einen Rechtsanwalt mit Vollmacht<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Bearbeitungszeit variiert zwischen einigen Tagen und mehreren Wochen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Spanisches Bankkonto<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein spanisches Bankkonto ist erforderlich f\u00fcr:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die Zahlung von Kaufsteuern und Notargeb\u00fchren<\/li>\n\n\n\n<li>Die Einrichtung von Versorgungsleistungen und Gemeinschaftszahlungen<\/li>\n\n\n\n<li>Die Zahlung der j\u00e4hrlichen Grundsteuer<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Banken m\u00fcssen die Vorschriften zur Bek\u00e4mpfung der Geldw\u00e4sche einhalten und verlangen daher:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Reisepass<\/li>\n\n\n\n<li>Adressnachweis<\/li>\n\n\n\n<li>Nachweis \u00fcber Einkommen und Herkunft der Mittel<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. Immobiliensuche und Preisvereinbarung<\/h2>\n\n\n\n<p>Sobald eine Immobilie ausgew\u00e4hlt und ein Preis vereinbart wurde:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Best\u00e4tigen Sie die genauen Grenzen und die eingetragene Gr\u00f6\u00dfe.<\/li>\n\n\n\n<li>Kl\u00e4ren Sie die Ausstattung, Parkpl\u00e4tze und Lagerr\u00e4ume.<\/li>\n\n\n\n<li>Vereinbaren Sie einen Zieltermin f\u00fcr die Fertigstellung.<\/li>\n\n\n\n<li>Legen Sie fest, ob der Kauf bar oder mit einer Hypothek finanziert wird.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In dieser Phase sollten keine Zahlungen ohne rechtliche Beratung geleistet werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">6. Reservierungsvereinbarung (Contrato de Reserva)<\/h2>\n\n\n\n<p>Durch eine Reservierungsvereinbarung wird die Immobilie vor\u00fcbergehend vom Markt genommen.<\/p>\n\n\n\n<p>Typische Merkmale:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Anzahlung: 3.000 bis 10.000 Euro<\/li>\n\n\n\n<li>Kurze G\u00fcltigkeitsdauer (in der Regel 7 bis 14 Tage)<\/li>\n\n\n\n<li>Festlegung von Preis und grundlegenden Bedingungen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In der Vereinbarung sollte festgelegt werden, dass die Anzahlung zur\u00fcckerstattet wird, wenn bei der rechtlichen Due Diligence wesentliche Probleme festgestellt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">7. Rechtliche Due Diligence (Kernschutzphase)<\/h2>\n\n\n\n<p>Dies ist die wichtigste Phase des Kaufs.<\/p>\n\n\n\n<p>Ihr Anwalt \u00fcberpr\u00fcft:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00dcbereinstimmung des Grundbucheintrags mit dem Verk\u00e4ufer<\/li>\n\n\n\n<li>Keine ausstehenden Hypotheken, Pfandrechte oder Pf\u00e4ndungen<\/li>\n\n\n\n<li>\u00dcbereinstimmung der Grundst\u00fccksgrenzen mit den Katasterunterlagen<\/li>\n\n\n\n<li>Baugenehmigung und Erstbezugsgenehmigung (falls zutreffend)<\/li>\n\n\n\n<li>Schulden oder Streitigkeiten der Eigent\u00fcmergemeinschaft<\/li>\n\n\n\n<li>Versorgungsanschl\u00fcsse und Zugangsrechte<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Wenn Probleme festgestellt werden, m\u00fcssen diese vor dem weiteren Vorgehen gel\u00f6st werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">8. Privater Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa)<\/h2>\n\n\n\n<p>Sobald die Due Diligence zufriedenstellend abgeschlossen ist, wird ein privater Vertrag unterzeichnet.<\/p>\n\n\n\n<p>Wichtige Punkte:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der K\u00e4ufer zahlt 10 % des Kaufpreises (abz\u00fcglich der Reservierung).<\/li>\n\n\n\n<li>Der Fertigstellungstermin ist festgelegt.<\/li>\n\n\n\n<li>Der Vertrag ist rechtsverbindlich.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bei Zahlungsverzug des K\u00e4ufers verf\u00e4llt in der Regel die Anzahlung. Bei Zahlungsverzug des Verk\u00e4ufers hat der K\u00e4ufer m\u00f6glicherweise Anspruch auf die doppelte Anzahlung.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">9. Hypotheken f\u00fcr Nicht-Residenten (falls zutreffend)<\/h2>\n\n\n\n<p>Nicht-Residenten k\u00f6nnen spanische Hypotheken beantragen, vorbehaltlich der Genehmigung.<\/p>\n\n\n\n<p>Typische Konditionen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Beleihungsquote: 60\u201370 %<\/li>\n\n\n\n<li>Laufzeit: bis zu 20\u201325 Jahre<\/li>\n\n\n\n<li>Feste oder variable Zinss\u00e4tze<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Hypothekengenehmigung sollte vor Unterzeichnung des privaten Vertrags eingeholt werden, um Risiken zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">10. Abschluss beim Notar (Escritura P\u00fablica)<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Abschluss findet vor einem spanischen Notar statt.<\/p>\n\n\n\n<p>Am Tag des Abschlusses:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Restbetrag wird bezahlt.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Eigentumsurkunde wird unterzeichnet.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Hypothekenurkunde wird unterzeichnet (falls zutreffend).<\/li>\n\n\n\n<li>Die Schl\u00fcssel werden \u00fcbergeben.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Notar \u00fcberpr\u00fcft die Identit\u00e4t, die Zustimmung und die Einhaltung der Zahlungsbedingungen, f\u00fchrt jedoch keine rechtliche Due Diligence durch.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">11. Kaufsteuern und Kosten (Andalusien)<\/h2>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Wiederverkaufsimmobilien in Andalusien:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>7 % ITP (Grunderwerbsteuer)<\/li>\n\n\n\n<li>1\u20131,5 % Notar- und Grundbuchgeb\u00fchren<\/li>\n\n\n\n<li>~1 % Rechtskosten<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Gesch\u00e4tzte Gesamtkosten: 9\u201310 % des Kaufpreises<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Neubauimmobilien:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>10 % Mehrwertsteuer (IVA)<\/li>\n\n\n\n<li>1,2 % Stempelsteuer (AJD)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">12. Formalit\u00e4ten nach Abschluss des Kaufs<\/h2>\n\n\n\n<p>Nach Abschluss des Kaufs wird Ihr Anwalt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt eintragen lassen,<\/li>\n\n\n\n<li>die Versorgungsleistungen auf den Namen des K\u00e4ufers umschreiben lassen,<\/li>\n\n\n\n<li>die Immobilie f\u00fcr die lokalen Steuern anmelden,<\/li>\n\n\n\n<li>die Steuerpflichten f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige festlegen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Eintragung erfolgt in der Regel innerhalb von 4\u20138 Wochen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">13. Laufende Steuern und Pflichten des Eigent\u00fcmers<\/h2>\n\n\n\n<p>Nicht ans\u00e4ssige Eigent\u00fcmer m\u00fcssen folgende Steuern zahlen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>IBI (j\u00e4hrliche lokale Grundsteuer)<\/li>\n\n\n\n<li>Basura (M\u00fcllabfuhrgeb\u00fchr)<\/li>\n\n\n\n<li>Einkommenssteuer f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige (auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist)<\/li>\n\n\n\n<li>Gemeinschaftsgeb\u00fchren (falls zutreffend)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Wenn die Immobilie vermietet ist, fallen zus\u00e4tzliche Einkommenssteuern und Lizenzgeb\u00fchren an.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Typischer Zeitplan f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>NIE und Bankkonto: 1\u20134 Wochen<\/li>\n\n\n\n<li>Sorgfaltspflicht bei privaten Vertr\u00e4gen: 2\u20136 Wochen<\/li>\n\n\n\n<li>Abschluss nach Vertragsabschluss: 4\u20138 Wochen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Barzahlungen werden oft innerhalb von 6\u201312 Wochen abgewickelt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufige Risiken f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige K\u00e4ufer<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Zahlung von Anzahlungen vor der rechtlichen Pr\u00fcfung<\/li>\n\n\n\n<li>Beauftragung eines mit dem Verk\u00e4ufer verbundenen Anwalts<\/li>\n\n\n\n<li>Annahme einer Vermietungsgenehmigung ohne \u00dcberpr\u00fcfung<\/li>\n\n\n\n<li>Untersch\u00e4tzung der Gesamtkaufkosten<\/li>\n\n\n\n<li>Verlassen auf m\u00fcndliche Zusicherungen anstelle einer schriftlichen Best\u00e4tigung<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zusammenfassung<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Kauf einer <a href=\"https:\/\/www.scmarbella.com\/properties-for-sale.html\">Immobilie in Marbella<\/a> als Nicht-Resident ist rechtlich unkompliziert, aber verfahrenstechnisch streng. Der Prozess basiert auf unabh\u00e4ngigen rechtlichen Pr\u00fcfungen, korrekter Steuerabwicklung und formellen Unterlagen in jeder Phase. Bei korrekter Abwicklung sind die Eigentumsrechte dieselben wie f\u00fcr spanische Residenten.<\/p>\n\n\n\n<p>Bei Fragen wenden Sie sich noch heute an unser erfahrenes Team bei <a href=\"https:\/\/www.scmarbella.com\/de\/\">SC Marbella<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dieser Leitfaden erl\u00e4utert die rechtlichen, finanziellen und administrativen Schritte, die beim Kauf einer Immobilie in Marbella durch einen Nicht-Residenten zu beachten sind. Er spiegelt die in Spanien im Jahr 2026 geltende Standardpraxis wider. 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