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Immobilienkauf in Marbella – Schritt-für-Schritt-Anleitung für Nicht-Residenten (Leitfaden 2026)

Dieser Leitfaden erläutert die rechtlichen, finanziellen und administrativen Schritte, die beim Kauf einer Immobilie in Marbella durch einen Nicht-Residenten zu beachten sind. Er spiegelt die in Spanien im Jahr 2026 geltende Standardpraxis wider. Die Zahlen sind Richtwerte und können sich ändern; Käufer sollten sich stets von einem unabhängigen Rechts- und Steuerberater beraten lassen.

1. Rechtlicher Anspruch auf den Kauf von Immobilien in Spanien

Spanien schränkt den Immobilienbesitz durch Ausländer nicht ein. Nichtansässige können Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit denselben Eigentumsrechten wie spanische Staatsangehörige erwerben.

Es gibt keine Aufenthaltsauflagen, Mindestaufenthaltsregeln oder Eigentumsbeschränkungen für ausländische Käufer in Marbella.

2. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt (vor jeder Anzahlung)

Eine spanische Immobilientransaktion wird nicht automatisch durch den Notar oder Immobilienmakler geschützt. Ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich für den Käufer tätig ist, ist unerlässlich.

Die Aufgaben Ihres Anwalts umfassen:

• Überprüfung des rechtlichen Eigentums im Grundbuchamt
• Bestätigung, dass die Immobilie frei von Schulden, Belastungen oder Pfändungen ist
• Überprüfung des Planungsstatus und der Baugenehmigungen
• Überprüfung der Gemeinschaftsstatuten, Gebühren und Rücklagen
• Entwurf oder Überprüfung aller Verträge
• Erledigung der Registrierung und Steuererklärung nach Abschluss

Anwälte werden in der Regel vor der Leistung einer Reservierungszahlung beauftragt.

3. NIE-Nummer (obligatorisch)

Eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist gesetzlich vorgeschrieben für:

• den Kauf einer Immobilie
• die Zahlung der Kaufsteuern
• die Eintragung des Eigentums
• die Einrichtung von Versorgungsleistungen

Sie kann beantragt werden:

• in Spanien (Polizeidienststelle oder Einwanderungsbehörde)
• Über ein spanisches Konsulat im Ausland
• Über einen Rechtsanwalt mit Vollmacht

Die Bearbeitungszeit variiert zwischen einigen Tagen und mehreren Wochen.

4. Spanisches Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto ist erforderlich für:

• Die Zahlung von Kaufsteuern und Notargebühren
• Die Einrichtung von Versorgungsleistungen und Gemeinschaftszahlungen
• Die Zahlung der jährlichen Grundsteuer

Banken müssen die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche einhalten und verlangen daher:

• Reisepass
• Adressnachweis
• Nachweis über Einkommen und Herkunft der Mittel

5. Immobiliensuche und Preisvereinbarung

Sobald eine Immobilie ausgewählt und ein Preis vereinbart wurde:

• Bestätigen Sie die genauen Grenzen und die eingetragene Größe.
• Klären Sie die Ausstattung, Parkplätze und Lagerräume.
• Vereinbaren Sie einen Zieltermin für die Fertigstellung.
• Legen Sie fest, ob der Kauf bar oder mit einer Hypothek finanziert wird.

In dieser Phase sollten keine Zahlungen ohne rechtliche Beratung geleistet werden.

6. Reservierungsvereinbarung (Contrato de Reserva)

Durch eine Reservierungsvereinbarung wird die Immobilie vorübergehend vom Markt genommen.

Typische Merkmale:

• Anzahlung: 3.000 bis 10.000 Euro
• Kurze Gültigkeitsdauer (in der Regel 7 bis 14 Tage)
• Festlegung von Preis und grundlegenden Bedingungen

In der Vereinbarung sollte festgelegt werden, dass die Anzahlung zurückerstattet wird, wenn bei der rechtlichen Due Diligence wesentliche Probleme festgestellt werden.

7. Rechtliche Due Diligence (Kernschutzphase)

Dies ist die wichtigste Phase des Kaufs.

Ihr Anwalt überprüft:

• Übereinstimmung des Grundbucheintrags mit dem Verkäufer
• Keine ausstehenden Hypotheken, Pfandrechte oder Pfändungen
• Übereinstimmung der Grundstücksgrenzen mit den Katasterunterlagen
• Baugenehmigung und Erstbezugsgenehmigung (falls zutreffend)
• Schulden oder Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft
• Versorgungsanschlüsse und Zugangsrechte

Wenn Probleme festgestellt werden, müssen diese vor dem weiteren Vorgehen gelöst werden.

8. Privater Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa)

Sobald die Due Diligence zufriedenstellend abgeschlossen ist, wird ein privater Vertrag unterzeichnet.

Wichtige Punkte:

• Der Käufer zahlt 10 % des Kaufpreises (abzüglich der Reservierung).
• Der Fertigstellungstermin ist festgelegt.
• Der Vertrag ist rechtsverbindlich.

Bei Zahlungsverzug des Käufers verfällt in der Regel die Anzahlung. Bei Zahlungsverzug des Verkäufers hat der Käufer möglicherweise Anspruch auf die doppelte Anzahlung.

9. Hypotheken für Nicht-Residenten (falls zutreffend)

Nicht-Residenten können spanische Hypotheken beantragen, vorbehaltlich der Genehmigung.

Typische Konditionen:

• Beleihungsquote: 60–70 %
• Laufzeit: bis zu 20–25 Jahre
• Feste oder variable Zinssätze

Die Hypothekengenehmigung sollte vor Unterzeichnung des privaten Vertrags eingeholt werden, um Risiken zu vermeiden.

10. Abschluss beim Notar (Escritura Pública)

Der Abschluss findet vor einem spanischen Notar statt.

Am Tag des Abschlusses:

• Der Restbetrag wird bezahlt.
• Die Eigentumsurkunde wird unterzeichnet.
• Die Hypothekenurkunde wird unterzeichnet (falls zutreffend).
• Die Schlüssel werden übergeben.

Der Notar überprüft die Identität, die Zustimmung und die Einhaltung der Zahlungsbedingungen, führt jedoch keine rechtliche Due Diligence durch.

11. Kaufsteuern und Kosten (Andalusien)

Für Wiederverkaufsimmobilien in Andalusien:

• 7 % ITP (Grunderwerbsteuer)
• 1–1,5 % Notar- und Grundbuchgebühren
• ~1 % Rechtskosten

Geschätzte Gesamtkosten: 9–10 % des Kaufpreises

Für Neubauimmobilien:

• 10 % Mehrwertsteuer (IVA)
• 1,2 % Stempelsteuer (AJD)

12. Formalitäten nach Abschluss des Kaufs

Nach Abschluss des Kaufs wird Ihr Anwalt:

• die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt eintragen lassen,
• die Versorgungsleistungen auf den Namen des Käufers umschreiben lassen,
• die Immobilie für die lokalen Steuern anmelden,
• die Steuerpflichten für Nichtansässige festlegen.

Die Eintragung erfolgt in der Regel innerhalb von 4–8 Wochen.

13. Laufende Steuern und Pflichten des Eigentümers

Nicht ansässige Eigentümer müssen folgende Steuern zahlen:

• IBI (jährliche lokale Grundsteuer)
• Basura (Müllabfuhrgebühr)
• Einkommenssteuer für Nichtansässige (auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist)
• Gemeinschaftsgebühren (falls zutreffend)

Wenn die Immobilie vermietet ist, fallen zusätzliche Einkommenssteuern und Lizenzgebühren an.

Typischer Zeitplan für Nichtansässige

• NIE und Bankkonto: 1–4 Wochen
• Sorgfaltspflicht bei privaten Verträgen: 2–6 Wochen
• Abschluss nach Vertragsabschluss: 4–8 Wochen

Barzahlungen werden oft innerhalb von 6–12 Wochen abgewickelt.

Häufige Risiken für nicht ansässige Käufer

• Zahlung von Anzahlungen vor der rechtlichen Prüfung
• Beauftragung eines mit dem Verkäufer verbundenen Anwalts
• Annahme einer Vermietungsgenehmigung ohne Überprüfung
• Unterschätzung der Gesamtkaufkosten
• Verlassen auf mündliche Zusicherungen anstelle einer schriftlichen Bestätigung

Zusammenfassung

Der Kauf einer Immobilie in Marbella als Nicht-Resident ist rechtlich unkompliziert, aber verfahrenstechnisch streng. Der Prozess basiert auf unabhängigen rechtlichen Prüfungen, korrekter Steuerabwicklung und formellen Unterlagen in jeder Phase. Bei korrekter Abwicklung sind die Eigentumsrechte dieselben wie für spanische Residenten.

Bei Fragen wenden Sie sich noch heute an unser erfahrenes Team bei SC Marbella.